Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?

In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.

  • Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
  • Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
  • Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.

Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.

  • Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
  • Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.

Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)

Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:

  • Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
  • Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
  • Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.

Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.


Schriftliche Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft?

Kommunizieren Vermieter und Mieter  schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich ggf. die Frage, ob dies als Fernabsatzgeschäft bewertet werden kann, dass der Mieter widerrufen könnte. Das Landgericht Berlin urteilt uneinheitlich, sodass der BGH hierzu Rechtssicherheit schaffen muss.

Kürzlich urteilten zwei Zivilkammern des Landgerichts (LG) Berlin zu dieser Frage. In beiden Fällen verloren die Mieter den Prozess. Darüber, ob die Verbraucherschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung überhaupt anzuwenden sind, waren die beiden Kammern aber unterschiedlicher Ansicht. Die Frage könnte zur endgültigen Klärung bald vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landen.

Im Fall der Zivilkammer 63 hatte der Vermieter den Mieter per Brief um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Der Mieter kam der Bitte zunächst nach, widerrief jedoch kurz darauf schriftlich seine Erklärung. Bei den Willenserklärungen betreffend das Mieterhöhungsverlangen handele es sich um ein Fernabsatzgeschäft, zu dessen Widerruf er berechtigt sei. Die sich aus der Erhöhung ergebende Differenz zahlte er rückwirkend beziehungsweise ab März 2016 nur noch unter Vorbehalt.

Die Kammer ging davon aus, dass die Verbraucherschutzvorschriften des BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar seien, und zwar auch, soweit es um Erklärungen gehe, mittels derer ein bereits bestehender Mietvertrag geändert werden solle.

Im vorliegenden Fall seien aber nicht alle Voraussetzungen für einen wirksamen Widerruf erfüllt. Das Landgericht hat zur Klärung der strittigen Frage, ob die Verbraucherschutzvorschriften auch auf eine Mieterhöhung anwendbar sind, die Revision zum BGH zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 10.3.2017, 63 S 248/16)

18. Zivilkammer: Verbraucherschutz gilt nicht für bestehende Mietverträge

Auch im anderen Fall hatte der Mieter einem per Brief übermittelten Mieterhöhungsverlangen zunächst zugestimmt, die Zustimmung aber widerrufen.

Diese Kammer ist aber anders als die Zivilkammer 63 der Auffassung, dass entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die allgemeinen Vorschriften über den Verbraucherschutz nicht für bestehende Mietverträge gelten würden, sondern nur für den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages.

Die Zivilkammer 18 hielt den Widerruf von vornherein nicht für gerechtfertigt, da die Verbraucherschutzvorschriften, die insbesondere auf den Vertrieb von Waren aus dem Internet zugeschnitten seien, nicht anwendbar seien. Aus der Begründung des Gesetzgebers lasse sich herleiten, dass Erklärungen über Mieterhöhungen nicht unter diesen Schutz fallen sollten. Zudem käme es anderenfalls zu widersprüchlichen Folgen aufgrund der mietrechtlichen Sonderbestimmungen. Denn wenn der Mieter nicht zustimme, müsse der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist Klage auf Zustimmung erheben. Habe der Mieter zunächst zugestimmt, widerrufe er jedoch später seine Erklärung, könne jedoch die Klagefrist schon abgelaufen sein. Zudem könne ein Mieter auch stillschweigend durch sein Handeln, insbesondere indem er die geforderte Miete mehrfach zahle, seine Zustimmung zu der Erhöhung zum Ausdruck bringen. Bei einem solchen konkludenten Handeln sei ein wirksamer Widerruf jedoch nicht möglich.

(LG Berlin, Urteil v. 14.9.2016, 18 S 357/15)


Wärmedämmung – effizient oder lebensgefährlich?

Wärmedämmung – effizient oder lebensgefährlich?

Immer wieder tragen gerade Mieter älterer Immobilien die Frage nach der nachträglichen Wärmedämmungen an ihre Vermieter heran, da Modellrechnungen etc. dramatische Kostenerleichterungen bei moderaten Kosten in Aussicht stellen.

Die Umwelt soll geschützt und Energie gespart werden. Das ist politisch gewollt und motivatorisch sicherlich auch richtig. Fakt ist dass Gebäude für Heizung, Warmwasser und Beleuchtung 40 Prozent der gesamten Energie im Land verbrauchen und nahezu 20 Prozent des gesamten Kohlendioxids ausstoßen.

„Die Menschen haben ein Anrecht darauf, dass der Wohnungsbestand energetisch saniert wird, und die Umwelt erst recht“, sagt Hartmut Schönell, Geschäftsführender Vorstand des Industrieverbandes Hartschaum.

Hierzu Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG:

„Auch wir setzen uns aktiv für den Umweltschutz ein und gönnen jedem den Euro mehr im Portemonnaie – doch sollte man sich in dieser Frage nicht von hergerechneten Effekten blenden lassen, sondern stets am Einzelfall die Sinnhaftigkeit isolierter oder konzertierter Maßnahmen infrage stellen.“

  1. Die Umwelt

Zu knapp 80 Prozent setzen die Deutschen auf Polystyrol, besser bekannt als Styropor, weil es die günstigste Lösung ist. In der Zukunft drohen aber hohe Folgekosten, weil die Lebensdauer begrenzt ist und das Material ausgetauscht werden muss. Wenn Styropor vor die Häuser gesetzt wird, muss er nach hiesigen Informationen in spätestens 30 Jahren als absoluter Sondermüll entsorgt werden. (LINK)

  1. Das Raumklima

In gedämmten Häusern wird häufig die Innen- und Außenluft fast hermetisch voneinander abgeschottet. Die unangenehme Folge: Wasserdampf, der beim Atmen, Kochen und Duschen frei wird bleibt im Haus, Schimmel kann sich bilden. Um das zu verhindern, werden mittlerweile teure Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung als Zwangsbelüftung eingebaut.

  1. Die Kosten

Vermieter dürfen elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. „Es gibt beinahe keine Obergrenze für Mietsteigerungen nach einer Modernisierung“, erklärt Frau Tamm. Die Folgen sind weitreichend: „Wird, beispielsweise aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus bei der energetischen Modernisierung aus dem Vollen geschöpft – mit Dämmung, neuer Heizungsanlage, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und neuen Fenstern, kann dies schnell zu deutlichen Mieterhöhungen führen“, berichtet Tamm. Modernisierungskosten von 20.000 Euro rechtfertigen zum Beispiel bereits eine Mieterhöhung von 183,33 Euro im Monat, bei Investitionen von 40.000 Euro dürfte die Miete entsprechend um 366,66 Euro erhöht werden.

„Die mediale Debatte zeigt, dass dem Mieter nicht unbedingt geholfen ist, wenn er nun an den Heizkosten spart – sich aber andererseits die Grundmiete nicht mehr leisten kann. Die Sinnhaftigkeit einer energetischen Sanierung ist immer eine Entscheidung mit Fingerspitzengefühl.“ so Renate Tamm.

  1. Die Sicherheit

Styropor ist Plastik. Plastik brennt bekanntermaßen. So stark, dass die Materialprüfanstalt in Braunschweig einen Test abbrechen musste, da das Feuer unkontrollierbar wurde.

Fazit

Unser persönlicher Eindruck und Ansatz ist, dass einzelfallspezifisch und insbesondere unter Abwägung aller Vor- und Nachteile gemeinsam zwischen Eigentümer und Bewohner diskutiert und entschieden werden sollte, welche Verhaltensänderungen oder auch Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sein können.


BGH: Fristlose Kündigung aufgrund Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung möglich!

BGH: Fristlose Kündigung aufgrund Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung möglich!

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist für den Vermieter auch ohne vorhergehende Zahlungsklage möglich, wenn der Mieter die geforderte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt und so einen Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstehen lässt.

Ein Mieter hatte die vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge auf die Betriebskostenvorauszahlung nicht gezahlt, sodass – zusammen mit Teilen der Grundmiete – ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstand.

Als nun eben dieser Mieter seinen Vermieter wegen Mängeln an der Mietsache auf Schadenersatz verklagte, drehte dieser den Spieß um und verlangte im Wege der Widerklage die Zahlung der Mietrückstände und die Räumung der Wohnung. Sowohl Amtsgericht als auch Berufungsgericht wiesen die Klage des Mieters ab und verurteilten ihn zur Zahlung des Rückstandes und weiterhin zur Räumung.

Der Mieter begründete seine Revision vor dem BGH mit der Rechtsauffassung, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst möglich sei, wenn er rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verurteilt worden sei. Die Revision blieb jedoch ohne Erfolg.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergäbe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

(BGH VIII ZR 1/11)

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.

 


Schadenersatz wegen Kratzschäden auch bei genehmigter Hundehaltung!

In Mietverträgen generell die Tierhaltung auszuschließen, führt teilweise sogar zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, wie er sein Privatleben gestaltet, ob er hierzu zur Entspannung gerne in ein Aquarium schaut oder seinem Goldhamster beim Schlafen zusieht. Kleintiere benötigen daher grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters, umgekehrt kann durch ein generelles Tierhaltungsverbot die Haltung von Kleintieren nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Wie aber verhält es sich, wenn der Mieter einen Hund hält? Muss der Vermieter hier der Haltung zustimmen? Wie verhält es sich, wenn es durch den Hund zu Schäden an der Mietsache kommt? Hat der Vermieter, wenn er dieser Haltung zugestimmt hat, mit Schäden an der Mietsache ebenfalls konkludent sein Einverständnis gegeben oder anders gesagt: sind die Anforderungen bei Beschädigung der Mietsache bei einer erfolgten Zustimmung niedriger anzusetzen?

Das Landgericht Koblenz entschied mit Urteil vom 06.05.2014, Aktenzeichen: 6 S 45/14, dass der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht Schäden von der Mietsache abwehren muss.

Das Gericht führte aus: Verursacht ein Hund im Rahmen der artgerechten Haltung Schäden an der Mietsache (hier Parkett), so haftet dafür grundsätzlich der Mieter. Dieser muss im Rahmen seiner Obhutspflicht alles zumutbare tun, um Schäden von der Mietsache abzuwehren. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Vermieter die Hundehaltung genehmigt hat.

In dem zugrunde liegenden Fall hinterließ der Labrador des Mieters einer Wohnung mit seinen Krallen erhebliche Schäden am Parkett. Nachfolgend bestand Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wer für den Schaden aufkommen musste.

Das Amtsgericht verneinte zunächst eine Haftung des Mieters für die Parkettschäden. Da der Vermieter die Hundehaltung genehmigt und es sich bei den Kratzern um artgerechte Begleitumstände gehandelt habe, seien die Kratzer im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden. Dafür hafte nicht der Mieter.

Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung ein. Das Landgericht Koblenz entschied zu Gunsten des Vermieters und hob daher das erstinstanzliche Urteil auf. Dem Vermieter habe nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Schadenersatz wegen der Parkettschäden zugestanden, denn der Mieter habe gegen seine Obhutspflicht verstoßen. Der Mieter hätte verhindern müssen, dass es zu einer Beschädigung der Mietsache kommt. So hätte er die Krallen des Hundes durch „Hundesocken“ schützen können oder das Parkett mit Teppichen belegen können um zu verhindern, dass es zu dem aufgetretenen Schadensbild kommt. Die Erlaubnis des Vermieters zur Hundehaltung habe dabei keine Rolle gespielt. Die Obhutspflicht des Mieters habe weiter bestanden.


BGH: tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend!

Weicht die Quadratmeterzahl von der angegebenen Fläche im Mietvertrag ab, kann das nun teure Auswirkungen auf die Miete und auch die Betriebskostenabrechnung haben. Der BGH hat nun ein wichtiges Urteil gesprochen!

Bislang galt für die Wohnungsgröße die „Toleranzgrenze“ von 10% (siehe unser Beitrag Wohnungsgröße – was gilt?).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 können jetzt zahlreiche Mieter eine Mietsenkung und ebenso zahlreiche Vermieter eine Mieterhöhung fordern:

Der BGH kippte ganz nebenbei und fast unbemerkt die bislang geltende Toleranzgrenze von zehn Prozent bei Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen. Bei der Berechnung der Miete kommt es nun grundsätzlich „auf die tatsächliche Wohnungsgröße an“ (Az. VIII ZR 266/14).

Damit nun können zahlreiche Mieter, in deren Mietverträgen mehr Wohnfläche angeben ist als tatsächlich vorhanden, eine Mietsenkung nun auch dann einfordern, wenn die Angaben um weniger als zehn Prozent abweichen.

Für nachmessende Vermieter gilt allerdings dasselbe!

Die tatsächliche Wohnungsgröße ist fortan auch entscheidend, wenn ein Vermieter aus eigenem Verschulden die Wohnfläche im Mietvertrag viel zu gering angegeben hat. Dies war im vorliegenden BGH-Verfahren der Fall. Nachdem er den Fehler bemerkte, wollte der Vermieter die Miete schlagartig auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Laut Urteil ist das aber nur bis zur sogenannten Kappungsgrenze möglich. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 bis 20 Prozent angehoben werden. Das Gericht begrenzte die Mieterhöhung auf die in Berlin gültige Kappungsgrenze von 15 Prozent. Der klagende Vermieter muss sich demnach mit einer Mieterhöhung von zunächst knapp 95 Euro begnügen.

Gleichzeitig entschieden die Bundesrichter jedoch, dass grundsätzlich immer die tatsächliche Quadratmeterzahl ausschlaggebend für die Miete ist – ohne Toleranzgrenze.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


Bei Betriebskostenabrechnung entscheidet Hauptwasserzähler!

Auch wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind:

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt der Hauptwasserzähler.

Für die Betriebskostenabrechnung ist in der Regel die Anzeige des Hauptwasserzählers entscheidend – selbst wenn in einem Mietshaus alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Differenzen zwischen den Zählern sind dabei normal, sofern es sich um Abweichungen von bis zu 20 Prozent handelt. (Amtsgericht Rheine Az.: 10 C 331/14).
Der Hauptwasserzähler zeigt in aller Regel mehr an als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen. Deshalb werden die Gesamtwasserkosten anteilig je nach Wert der Wohnungsmesser auf die Mieter im Haus verteilt. Zeigt der Hauptwasserzähler jedoch über 20 Prozent mehr an als die Summe aller Wohnungszähler, ist das nicht mehr mit Messtoleranzen zu erklären. Abgerechnet wird dann nach dem Ergebnis der Wohnungszähler.
Quelle: dpa

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

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Wohnungsgröße – was gilt?

Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend!

Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche bis zu 10 % kleiner ist, gilt die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 m² groß, tatsächlich misst sie aber nur 90 m², muss der Mieter für 100 m² Miete und Betriebskosten zahlen. Der Wert aus dem Mietvertrag gilt dann sogar bei einer eventuellen Mieterhöhung. Diese greift auf die 100 m² aus dem Mietvertrag (also auch für die nicht existierenden zehn Quadratmeter). Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter nicht nur die Miete kürzen, er kann sogar fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.

Tipp:
Vor Vertragsunterzeichnung: nachmessen und Rechtslage zu etwaigen Dachschrägen beachten!

Wichtiges Urteil:
Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).

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BGH: Mietminderung von der Bruttomiete!

Eine Mietminderung richtet sich nach der Bruttomiete!

Recht beharrlich hält sich die Meinung, dass eine Mietminderung lediglich die Kaltmiete beträfe und die Nebenkosten ungekürzt – auch während eines bestehenden Mangels – weiter an den Vermieter zu zahlen sind (…schließlich seien diese ja eine Vorauszahlung auf die eigenen Verbräuche…). Bereits 2011 hat sich der Bundesgerichtshof der Themenstellung angenommen und für Rechtssicherheit gesorgt:

Hat der Mieter berechtigten Anlass, die Miete wegen eines Mangels der Mietsache zu mindern, richtet sich die Minderungsquote nach der Bruttomiete, die aus der Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung besteht (BGH, VIII ZR 223/10).

„Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung.“

Der Mieter darf also seine Nebenkostenvorauszahlung ebenfalls entsprechend mindern. Der Mietvertrag könne nur als Gesamtleistung verstanden werden, sodass sich ein Mangel auch auf die Nebenkostenzahlung auswirke.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


BGH: Eigenmächtig Handwerker beauftragen birgt Gefahr für Mieter!

Warum sollten Mieter nicht eigenmächtig Handwerker beauftragen?

Mieter dürfen nicht eigenmächtig einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragen, wenn sie in ihrer Wohnung einen Mangel feststellen. Sie müssen dem Vermieter den Mangel zunächst anzeigen und ihm ausreichend Zeit lassen, den Umstand zu prüfen und ggf. beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 222/06). „Etwas anderes gilt lediglich für Notfälle wie bspw. Wasserrohrbrüche oder Sturmschäden, die im Zusammenhang mit einer notwendigen Schadenabwehr sofort behoben werden müssen. Hier kann der Mieter gleich einen Handwerker rufen.“, erklärt Frau Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Niederlassungen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg.

Welches Vorgehen wird empfohlen?

Wenn nicht Gefahr im Verzug ist, muss der Mieter den Mangel als erstes dem Vermieter mitteilen. „Am besten erfolgt dies schriftlich und mit einer beigelegten Dokumentation des Schadens in Form von Fotos. Der Vermieter muss dann den Mangel – sofern er dafür einzustehen hat – beseitigen. Solange er dies nicht tut, darf der Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel jedoch stets anzeigen, da er sonst sein Minderungsrecht verlieren kann. Dass er ab sofort weniger Miete zahlt, muss er dem Vermieter nicht zusätzlich mitteilen – er kann es einfach tun, die Mängelanzeige genügt. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, kann er unter Umständen sogar sein Minderungsrecht verlieren.“, so Tamm mit Verweis auf ein weiteres Urteil des BGH (Az. VIII ZR 274/02).

Hat der Mieter Meldung gemacht, kann er nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mangel sofort beseitigt. Vielmehr muss diesem zunächst die Möglichkeit eingeräumt werden, den Schaden zu prüfen. „Der Mieter ist hier in der Pflicht, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Diese Frist muss ausreichend dimensioniert sein, um die Reparatur innerhalb dieses Zeitfensters durchführen zu können. In der praktischen Anwendung kann eine solche Frist mal drei Werktage lang sein, mal vier Wochen, was letztendlich immer von der konkreten Einzelfallbewertung abhängt.“, berichtet Frau Tamm. Ist der Mangel dem Vermieter bereits angezeigt worden und behebt dieser selbigen nicht innerhalb der angemessen dimensionierten Frist, muss der Mieter die Schadensbeseitigung nun schriftlich anmahnen. Erst wenn der in Verzug gesetzte Vermieter auch dann immer noch nicht tätig wird, darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Kosten wird der Mieter zunächst auslegen müssen – allerdings kann er sie vom Vermieter zurückverlangen oder mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnen.

Fazit:

Wenn kein akuter Notfall vorliegt oder kein weiterer Schaden durch Verzug droht, darf der Mieter keinen Handwerker rufen, ohne zuvor den Vermieter informiert und bei Nichtreaktion angemahnt zu haben. Sonst bleibt er auf den Kosten sitzen – auch wenn die Reparatur notwendig war. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


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