Wärmedämmung – effizient oder lebensgefährlich?

Wärmedämmung – effizient oder lebensgefährlich?

Wärmedämmung – effizient oder lebensgefährlich?

Immer wieder tragen gerade Mieter älterer Immobilien die Frage nach der nachträglichen Wärmedämmungen an ihre Vermieter heran, da Modellrechnungen etc. dramatische Kostenerleichterungen bei moderaten Kosten in Aussicht stellen.

Die Umwelt soll geschützt und Energie gespart werden. Das ist politisch gewollt und motivatorisch sicherlich auch richtig. Fakt ist dass Gebäude für Heizung, Warmwasser und Beleuchtung 40 Prozent der gesamten Energie im Land verbrauchen und nahezu 20 Prozent des gesamten Kohlendioxids ausstoßen.

„Die Menschen haben ein Anrecht darauf, dass der Wohnungsbestand energetisch saniert wird, und die Umwelt erst recht“, sagt Hartmut Schönell, Geschäftsführender Vorstand des Industrieverbandes Hartschaum.

Hierzu Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG:

„Auch wir setzen uns aktiv für den Umweltschutz ein und gönnen jedem den Euro mehr im Portemonnaie – doch sollte man sich in dieser Frage nicht von hergerechneten Effekten blenden lassen, sondern stets am Einzelfall die Sinnhaftigkeit isolierter oder konzertierter Maßnahmen infrage stellen.“

  1. Die Umwelt

Zu knapp 80 Prozent setzen die Deutschen auf Polystyrol, besser bekannt als Styropor, weil es die günstigste Lösung ist. In der Zukunft drohen aber hohe Folgekosten, weil die Lebensdauer begrenzt ist und das Material ausgetauscht werden muss. Wenn Styropor vor die Häuser gesetzt wird, muss er nach hiesigen Informationen in spätestens 30 Jahren als absoluter Sondermüll entsorgt werden. (LINK)

  1. Das Raumklima

In gedämmten Häusern wird häufig die Innen- und Außenluft fast hermetisch voneinander abgeschottet. Die unangenehme Folge: Wasserdampf, der beim Atmen, Kochen und Duschen frei wird bleibt im Haus, Schimmel kann sich bilden. Um das zu verhindern, werden mittlerweile teure Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung als Zwangsbelüftung eingebaut.

  1. Die Kosten

Vermieter dürfen elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. „Es gibt beinahe keine Obergrenze für Mietsteigerungen nach einer Modernisierung“, erklärt Frau Tamm. Die Folgen sind weitreichend: „Wird, beispielsweise aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus bei der energetischen Modernisierung aus dem Vollen geschöpft – mit Dämmung, neuer Heizungsanlage, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und neuen Fenstern, kann dies schnell zu deutlichen Mieterhöhungen führen“, berichtet Tamm. Modernisierungskosten von 20.000 Euro rechtfertigen zum Beispiel bereits eine Mieterhöhung von 183,33 Euro im Monat, bei Investitionen von 40.000 Euro dürfte die Miete entsprechend um 366,66 Euro erhöht werden.

„Die mediale Debatte zeigt, dass dem Mieter nicht unbedingt geholfen ist, wenn er nun an den Heizkosten spart – sich aber andererseits die Grundmiete nicht mehr leisten kann. Die Sinnhaftigkeit einer energetischen Sanierung ist immer eine Entscheidung mit Fingerspitzengefühl.“ so Renate Tamm.

  1. Die Sicherheit

Styropor ist Plastik. Plastik brennt bekanntermaßen. So stark, dass die Materialprüfanstalt in Braunschweig einen Test abbrechen musste, da das Feuer unkontrollierbar wurde.

Fazit

Unser persönlicher Eindruck und Ansatz ist, dass einzelfallspezifisch und insbesondere unter Abwägung aller Vor- und Nachteile gemeinsam zwischen Eigentümer und Bewohner diskutiert und entschieden werden sollte, welche Verhaltensänderungen oder auch Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sein können.


BGH: Fristlose Kündigung aufgrund Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung möglich!

BGH: Fristlose Kündigung aufgrund Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung möglich!

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist für den Vermieter auch ohne vorhergehende Zahlungsklage möglich, wenn der Mieter die geforderte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt und so einen Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstehen lässt.

Ein Mieter hatte die vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge auf die Betriebskostenvorauszahlung nicht gezahlt, sodass – zusammen mit Teilen der Grundmiete – ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstand.

Als nun eben dieser Mieter seinen Vermieter wegen Mängeln an der Mietsache auf Schadenersatz verklagte, drehte dieser den Spieß um und verlangte im Wege der Widerklage die Zahlung der Mietrückstände und die Räumung der Wohnung. Sowohl Amtsgericht als auch Berufungsgericht wiesen die Klage des Mieters ab und verurteilten ihn zur Zahlung des Rückstandes und weiterhin zur Räumung.

Der Mieter begründete seine Revision vor dem BGH mit der Rechtsauffassung, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst möglich sei, wenn er rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verurteilt worden sei. Die Revision blieb jedoch ohne Erfolg.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergäbe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

(BGH VIII ZR 1/11)

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.

 


BGH: tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend!

Weicht die Quadratmeterzahl von der angegebenen Fläche im Mietvertrag ab, kann das nun teure Auswirkungen auf die Miete und auch die Betriebskostenabrechnung haben. Der BGH hat nun ein wichtiges Urteil gesprochen!

Bislang galt für die Wohnungsgröße die „Toleranzgrenze“ von 10% (siehe unser Beitrag Wohnungsgröße – was gilt?).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 können jetzt zahlreiche Mieter eine Mietsenkung und ebenso zahlreiche Vermieter eine Mieterhöhung fordern:

Der BGH kippte ganz nebenbei und fast unbemerkt die bislang geltende Toleranzgrenze von zehn Prozent bei Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen. Bei der Berechnung der Miete kommt es nun grundsätzlich „auf die tatsächliche Wohnungsgröße an“ (Az. VIII ZR 266/14).

Damit nun können zahlreiche Mieter, in deren Mietverträgen mehr Wohnfläche angeben ist als tatsächlich vorhanden, eine Mietsenkung nun auch dann einfordern, wenn die Angaben um weniger als zehn Prozent abweichen.

Für nachmessende Vermieter gilt allerdings dasselbe!

Die tatsächliche Wohnungsgröße ist fortan auch entscheidend, wenn ein Vermieter aus eigenem Verschulden die Wohnfläche im Mietvertrag viel zu gering angegeben hat. Dies war im vorliegenden BGH-Verfahren der Fall. Nachdem er den Fehler bemerkte, wollte der Vermieter die Miete schlagartig auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Laut Urteil ist das aber nur bis zur sogenannten Kappungsgrenze möglich. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 bis 20 Prozent angehoben werden. Das Gericht begrenzte die Mieterhöhung auf die in Berlin gültige Kappungsgrenze von 15 Prozent. Der klagende Vermieter muss sich demnach mit einer Mieterhöhung von zunächst knapp 95 Euro begnügen.

Gleichzeitig entschieden die Bundesrichter jedoch, dass grundsätzlich immer die tatsächliche Quadratmeterzahl ausschlaggebend für die Miete ist – ohne Toleranzgrenze.

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Bei Betriebskostenabrechnung entscheidet Hauptwasserzähler!

Auch wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind:

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt der Hauptwasserzähler.

Für die Betriebskostenabrechnung ist in der Regel die Anzeige des Hauptwasserzählers entscheidend – selbst wenn in einem Mietshaus alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Differenzen zwischen den Zählern sind dabei normal, sofern es sich um Abweichungen von bis zu 20 Prozent handelt. (Amtsgericht Rheine Az.: 10 C 331/14).
Der Hauptwasserzähler zeigt in aller Regel mehr an als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen. Deshalb werden die Gesamtwasserkosten anteilig je nach Wert der Wohnungsmesser auf die Mieter im Haus verteilt. Zeigt der Hauptwasserzähler jedoch über 20 Prozent mehr an als die Summe aller Wohnungszähler, ist das nicht mehr mit Messtoleranzen zu erklären. Abgerechnet wird dann nach dem Ergebnis der Wohnungszähler.
Quelle: dpa

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Nebenkosten zu hoch? Wir haben Spartipps!

Alle Jahre wieder schauen die meisten Mieter ihr mit Schrecken entgegen:

der Nebenkostenabrechnung!

Wir haben hier Spartipps für Sie zusammengestellt, mit denen Sie Ihre Nebenkosten effektiv senken – und gegebenenfalls sogar eine Rückerstattung erreichen können.

So heizen und lüften Sie richtig:

Die Heizkosten sind meist ein teurer, wenn nicht sogar der höchste Posten auf der Nebenkostenabrechnung, denn bis zu 40 Prozent der Wärmeenergie geht über die Fensterflächen verloren. Hier können beispielsweise Vorhänge oder Plissees (welche auch ohne Schrauben befestigt werden können) Abhilfe schaffen, indem sie nachts zugezogen werden und so eine Isolierung bilden. Richtiges Lüften spart außerdem viel Energie: zwei- bis dreimal täglich 10 Minuten, dabei die Heizkörperventile schließen. Das spart Geld und beugt zudem der Schimmelbildung vor. Wer den ganzen Tag nicht da ist, stellt morgens oft die Heizung aus. Doch die Temperaturen in der Wohnung sollten nicht unter 18 Grad fallen. Denn kalte Räume wieder aufzuheizen verbraucht mehr Energie, als eine konstante Mindesttemperatur beizubehalten. Die Raumtemperatur im Wohnraum sollte um die 19 bis 21°C betragen. „Jedes weitere Grad erhöht die Heizkosten um ungefähr sechs Prozent“, so Jan Michael Tamm.

Strom sparen!

Es kann sich für Sie lohnen, den Stromanbieter jährlich zu wechseln: Es gibt in Deutschland rund 1.000 Stromanbieter, bei denen man aus mehr als 12.500 Tarifen wählen kann. Im Internet können Sie auf einschlägigen Portalen wie www.check24.de oder www.verivox.de die verschiedenen Angebote vergleichen und den für Sie günstigsten herausfinden.

Eine andere und effizientere Möglichkeit Geld zu sparen ist, die wahren Stromfresser im Haushalt zu identifizieren und bei Nichtnutzung auszuschalten. Dies sind nicht Waschmaschine, Trockner oder Herd, wie viele an dieser Stelle vermuten, sondern der Computer mit Drucker, Musikanlage und Fernseher. Diese Apparate sollten nicht ungenutzt laufen und sind am besten an eine abschaltbare Steckdosenleiste anschließen! Übrigens: Wenn Sie einen Laptop statt eines festen Computers benutzen, können Sie jährlich etwa 50 Euro sparen!

Beim Wäschewaschen können Sie Strom sparen, indem Sie die Vorwäsche weg lassen. Den Trockner sollten Sie so wenig wie möglich nutzen: Frische Luft trocknet Ihre Wäsche auch ganz hervorragend und zum Nulltarif.

Wasser sparen leicht gemacht!

Statistisch betrachtet verbraucht jeder von uns täglich 122 Liter Trinkwasser. Mancher Liter Wasser wird hier nicht nur unnötig verbraucht, sondern auch noch mit vorangegangenem Energieaufwand erhitzt. So macht sich verantwortungsbewusster Umgang in der Geldbörse gleich doppelt bemerkbar. Durch einen modernen Duschkopf mit Sparfunktion (ab ca. 10 Euro) laufen pro Minute nur acht bis zehn Liter Wasser. Eine 3 – Minuten-Dusche verbraucht somit rund 30 Liter Wasser – also nur ein Viertel vom 120-Liter-Vollbad! Auch in die Hähne von Wasch- und Spülbecken sollten Durchflussbegrenzer (ca. 5 bis 10 Euro) eingebaut werden, die den Wasserdruck stabil halten aber nur ca. sechs Liter pro Minute durchlassen. Bei tropfenden Wasserhähnen sollten Sie die Dichtungen sofort austauschen. Spül- und Waschmaschine sollten Sie erst komplett gefüllt anstellen. In der Toilette spart ein Spülkasten mit Spartaste oder Spülstopp pro Spülvorgang ca. 3 Liter Wasser.

Vorauszahlungen realistisch ansetzen und ggf. anpassen!

Nachzahlungen werden häufig fällig, wenn die Vorauszahlungen zuvor zu niedrig angesetzt waren – logisch. Entweder hat man unterjährig mehr im Portemonnaie und läuft Gefahr eine Nachzahlung zu generieren – oder man kompensiert die spätere Rechnung durch „monatlich ein Bisschen mehr“. Gemäß aktueller Studien war für den Zeitraum 2013 / 2014 ein Durchschnittswert von 2,19 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat anzusetzen. Bei einer 80 m² Wohnung sollten Sie also mit monatlichen ca. 175 € rechnen, um am Jahresende keine böse Überraschung zu erleben.

Müll reduzieren!

Die Kosten für die Müllbeseitigung sind nicht nur hoch und steigen von Jahr zu Jahr, sie nehmen auch bereits jetzt einen großen Teil der Nebenkosten ein. Ebenso teuer ist die unsachgemäße Entsorgung von Sperrmüll, der einfach neben die Mülltonnen gestellt wird, obwohl einige Gemeinden die Abholung nach Anmeldung 1 bis 2 Mal im Jahr kostenlos anbieten. Dieses Fehlverhalten schlägt sich am Ende des Jahres auf Ihrer Abrechnung nieder. Am besten man sorgt durch Mülltrennung gleich dafür, die Restmüllmenge gering zu halten. Glas kommt in den Container, der gelbe Sack wird kostenlos abgeholt, ebenso Altpapier. Das entlastet gleichermaßen Umwelt und Geldbeutel!

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Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


Ab November 2015 neue Aufgabe für Vermieter!

Ab November 2015 neue Aufgabe für Vermieter: die Meldebestätigung für Mieter!

Vom 01.11.2015 an gilt ein neues Meldegesetz. Es verpflichtet die Vermieter, Ein- und Auszüge von Mietern schriftlich zu bestätigen – und zwar innerhalb von zwei Wochen. Versäumt der Vermieter dies, drohen Bußgelder von bis zu 1.000 Euro.

Vermieter müssen den Ein- und Auszug eines Mieters schriftlich bestätigen.

Bisher galt, dass sich Mieter selbstständig innerhalb einer Woche bei der Meldebehörde des neuen Wohnsitzes anmelden müssen. Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Sachsen erlauben bereits eine Ummeldung binnen 14 Tagen, nun gilt diese Frist für alle. Für diese Ummeldung benötigt der Mieter nun wieder die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne diese er sich nicht am neuen Wohnort anmelden kann. Der Vermieter oder sein beauftragter Verwalter ist verpflichtet, diese Bestätigung pünktlich auszustellen.

Verpflichtung für Meldebestätigung auch bei Auszug

Während es für den Mieter ausreicht, sich am neuen Wohnort anzumelden, muss der Vermieter bzw. sein Verwalter auch dessen Auszug bestätigen, und das ebenfalls innerhalb von zwei Wochen.

Übrigens: Der Vermieter kann sich bei der Meldebehörde informieren, ob sich sein alter Mieter tatsächlich abgemeldet, sein neuer angemeldet hat. Umgekehrt ist die Behörde befugt, Informationen über aktuelle oder vorige Mieter bei ihm nachzufragen.

Eine entsprechende Meldebestätigung haben wir in unserem Downloadbereich für Sie hinterlegt!

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Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!

Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!

Oft führen Mieter während der Mietzeit vermeintliche oder tatsächliche Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung oder am Haus durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Häufig wird die vorhandene Einbauküche durch ein Modell ersetzt, das dem Mietergeschmack eher entspricht oder zeitgemäßer erscheint. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens.

„Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Immobilie zurückbleiben. Er kann aber fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt“, erklärt Frau Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG.

Das kann im Zweifelsfall teuer werden, denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett, Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche mitnehmen, er muss auch den ursprünglichen Zustand wiederherstellen!

„Das bedeutet, er muss die alten Böden, die alte Küche (hoffentlich eingelagert) und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. „Glück“ habe der Mieter dann schon, wenn der Vermieter „erlaubt“, dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen.“, so Tamm.

Unser Tipp:
Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden!

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Verleihen Sie doch die Küche!

Verleihen Sie doch die Küche!

In Wohnungsinseraten finden sich immer mehr Angebote inklusive Einbauküche. Das hebt einerseits den Wohnwert (also Mietpreis) für den Vermieter und der Mieter spart Zeit, Mühe und Geld. Viele Vermieter stehen dieser Investition aber mit gemischten Gefühlen gegenüber, da sie bei einer mitvermieteten Küche auch für eventuell anfallende Reparaturen oder Geräteersatz zuständig sind. Wer dieses Risiko umgehen möchte, sollte über die Leihe nachdenken. Die Vorschriften hierzu finden sich in den §§ 598 bis 606 des BGB.

Miete

Egal ob Küche, Badschrank oder auch das Regal im Keller – werden Einrichtungen mitvermietet, ist der Vermieter für den einwandfreien Zustand verantwortlich und er muss im Reparaturfall die Kosten tragen.

Leihe

Hier verpflichtet sich der Verleiher, die Sache dem Entleiher unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und den Gebrauch zu gestatten. Den Entleiher treffen jedoch auch Pflichten:

  • Er hat die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen. Konkret heißt das, der Entleiher muss die Reparaturkosten der Spülmaschine selbst zahlen.
  • Der Entleiher darf von der geliehenen Sache keinen anderen als den vertragsmäßigen Gebrauch machen. Er ist ohne die Erlaubnis des Verleihers nicht berechtigt, den Gebrauch der Sache einem Dritten zu überlassen.
  • Der Verleiher kann die Leihe kündigen, wenn der Entleiher einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache macht, insbesondere unbefugt den Gebrauch einem Dritten überlässt, oder die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Wenn Sie als Eigentümer das Risiko defekter Elektrogeräte umgehen möchten, ist die Leihe die Alternative der Wahl. Anzuraten ist jedoch stets ein schriftlicher Leihvertrag. So können sie die Leihe im Streitfall auch beweisen.

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Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


BGH: Mietminderung von der Bruttomiete!

Eine Mietminderung richtet sich nach der Bruttomiete!

Recht beharrlich hält sich die Meinung, dass eine Mietminderung lediglich die Kaltmiete beträfe und die Nebenkosten ungekürzt – auch während eines bestehenden Mangels – weiter an den Vermieter zu zahlen sind (…schließlich seien diese ja eine Vorauszahlung auf die eigenen Verbräuche…). Bereits 2011 hat sich der Bundesgerichtshof der Themenstellung angenommen und für Rechtssicherheit gesorgt:

Hat der Mieter berechtigten Anlass, die Miete wegen eines Mangels der Mietsache zu mindern, richtet sich die Minderungsquote nach der Bruttomiete, die aus der Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung besteht (BGH, VIII ZR 223/10).

„Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung.“

Der Mieter darf also seine Nebenkostenvorauszahlung ebenfalls entsprechend mindern. Der Mietvertrag könne nur als Gesamtleistung verstanden werden, sodass sich ein Mangel auch auf die Nebenkostenzahlung auswirke.

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BGH: Eigenmächtig Handwerker beauftragen birgt Gefahr für Mieter!

Warum sollten Mieter nicht eigenmächtig Handwerker beauftragen?

Mieter dürfen nicht eigenmächtig einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragen, wenn sie in ihrer Wohnung einen Mangel feststellen. Sie müssen dem Vermieter den Mangel zunächst anzeigen und ihm ausreichend Zeit lassen, den Umstand zu prüfen und ggf. beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 222/06). „Etwas anderes gilt lediglich für Notfälle wie bspw. Wasserrohrbrüche oder Sturmschäden, die im Zusammenhang mit einer notwendigen Schadenabwehr sofort behoben werden müssen. Hier kann der Mieter gleich einen Handwerker rufen.“, erklärt Frau Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Niederlassungen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg.

Welches Vorgehen wird empfohlen?

Wenn nicht Gefahr im Verzug ist, muss der Mieter den Mangel als erstes dem Vermieter mitteilen. „Am besten erfolgt dies schriftlich und mit einer beigelegten Dokumentation des Schadens in Form von Fotos. Der Vermieter muss dann den Mangel – sofern er dafür einzustehen hat – beseitigen. Solange er dies nicht tut, darf der Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel jedoch stets anzeigen, da er sonst sein Minderungsrecht verlieren kann. Dass er ab sofort weniger Miete zahlt, muss er dem Vermieter nicht zusätzlich mitteilen – er kann es einfach tun, die Mängelanzeige genügt. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, kann er unter Umständen sogar sein Minderungsrecht verlieren.“, so Tamm mit Verweis auf ein weiteres Urteil des BGH (Az. VIII ZR 274/02).

Hat der Mieter Meldung gemacht, kann er nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mangel sofort beseitigt. Vielmehr muss diesem zunächst die Möglichkeit eingeräumt werden, den Schaden zu prüfen. „Der Mieter ist hier in der Pflicht, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Diese Frist muss ausreichend dimensioniert sein, um die Reparatur innerhalb dieses Zeitfensters durchführen zu können. In der praktischen Anwendung kann eine solche Frist mal drei Werktage lang sein, mal vier Wochen, was letztendlich immer von der konkreten Einzelfallbewertung abhängt.“, berichtet Frau Tamm. Ist der Mangel dem Vermieter bereits angezeigt worden und behebt dieser selbigen nicht innerhalb der angemessen dimensionierten Frist, muss der Mieter die Schadensbeseitigung nun schriftlich anmahnen. Erst wenn der in Verzug gesetzte Vermieter auch dann immer noch nicht tätig wird, darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Kosten wird der Mieter zunächst auslegen müssen – allerdings kann er sie vom Vermieter zurückverlangen oder mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnen.

Fazit:

Wenn kein akuter Notfall vorliegt oder kein weiterer Schaden durch Verzug droht, darf der Mieter keinen Handwerker rufen, ohne zuvor den Vermieter informiert und bei Nichtreaktion angemahnt zu haben. Sonst bleibt er auf den Kosten sitzen – auch wenn die Reparatur notwendig war. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

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