BGH: Mietminderung von der Bruttomiete!

BGH: Mietminderung von der Bruttomiete!

Eine Mietminderung richtet sich nach der Bruttomiete!

Recht beharrlich hält sich die Meinung, dass eine Mietminderung lediglich die Kaltmiete beträfe und die Nebenkosten ungekürzt – auch während eines bestehenden Mangels – weiter an den Vermieter zu zahlen sind (…schließlich seien diese ja eine Vorauszahlung auf die eigenen Verbräuche…). Bereits 2011 hat sich der Bundesgerichtshof der Themenstellung angenommen und für Rechtssicherheit gesorgt:

Hat der Mieter berechtigten Anlass, die Miete wegen eines Mangels der Mietsache zu mindern, richtet sich die Minderungsquote nach der Bruttomiete, die aus der Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung besteht (BGH, VIII ZR 223/10).

„Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung.“

Der Mieter darf also seine Nebenkostenvorauszahlung ebenfalls entsprechend mindern. Der Mietvertrag könne nur als Gesamtleistung verstanden werden, sodass sich ein Mangel auch auf die Nebenkostenzahlung auswirke.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


BGH: Eigenmächtig Handwerker beauftragen birgt Gefahr für Mieter!

Warum sollten Mieter nicht eigenmächtig Handwerker beauftragen?

Mieter dürfen nicht eigenmächtig einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragen, wenn sie in ihrer Wohnung einen Mangel feststellen. Sie müssen dem Vermieter den Mangel zunächst anzeigen und ihm ausreichend Zeit lassen, den Umstand zu prüfen und ggf. beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 222/06). „Etwas anderes gilt lediglich für Notfälle wie bspw. Wasserrohrbrüche oder Sturmschäden, die im Zusammenhang mit einer notwendigen Schadenabwehr sofort behoben werden müssen. Hier kann der Mieter gleich einen Handwerker rufen.“, erklärt Frau Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Niederlassungen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg.

Welches Vorgehen wird empfohlen?

Wenn nicht Gefahr im Verzug ist, muss der Mieter den Mangel als erstes dem Vermieter mitteilen. „Am besten erfolgt dies schriftlich und mit einer beigelegten Dokumentation des Schadens in Form von Fotos. Der Vermieter muss dann den Mangel – sofern er dafür einzustehen hat – beseitigen. Solange er dies nicht tut, darf der Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel jedoch stets anzeigen, da er sonst sein Minderungsrecht verlieren kann. Dass er ab sofort weniger Miete zahlt, muss er dem Vermieter nicht zusätzlich mitteilen – er kann es einfach tun, die Mängelanzeige genügt. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, kann er unter Umständen sogar sein Minderungsrecht verlieren.“, so Tamm mit Verweis auf ein weiteres Urteil des BGH (Az. VIII ZR 274/02).

Hat der Mieter Meldung gemacht, kann er nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mangel sofort beseitigt. Vielmehr muss diesem zunächst die Möglichkeit eingeräumt werden, den Schaden zu prüfen. „Der Mieter ist hier in der Pflicht, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Diese Frist muss ausreichend dimensioniert sein, um die Reparatur innerhalb dieses Zeitfensters durchführen zu können. In der praktischen Anwendung kann eine solche Frist mal drei Werktage lang sein, mal vier Wochen, was letztendlich immer von der konkreten Einzelfallbewertung abhängt.“, berichtet Frau Tamm. Ist der Mangel dem Vermieter bereits angezeigt worden und behebt dieser selbigen nicht innerhalb der angemessen dimensionierten Frist, muss der Mieter die Schadensbeseitigung nun schriftlich anmahnen. Erst wenn der in Verzug gesetzte Vermieter auch dann immer noch nicht tätig wird, darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Kosten wird der Mieter zunächst auslegen müssen – allerdings kann er sie vom Vermieter zurückverlangen oder mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnen.

Fazit:

Wenn kein akuter Notfall vorliegt oder kein weiterer Schaden durch Verzug droht, darf der Mieter keinen Handwerker rufen, ohne zuvor den Vermieter informiert und bei Nichtreaktion angemahnt zu haben. Sonst bleibt er auf den Kosten sitzen – auch wenn die Reparatur notwendig war. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


Energetische Modernisierung? Mit 11 % sind Sie dabei!

Energetische Modernisierung? Elf Prozent Aufschlag für alle!

Der Grund ist die Rechtslage: Ein Vermieter darf seine Immobilie jederzeit energetisch sanieren und der Mieter muss diese Sanierung (wie im vorangegangenen Beitrag dargestellt) dulden. Auf Härtefallregelungen, wie es sie früher gab, kann sich der Mieter dabei nicht stützen. Egal ob Hartz IV-Empfänger, Student oder Rentner, nach der heutigen Gesetzeslage muss ein Mieter die Sanierung hinnehmen.

Bei den Kosten gilt:

Vermieter dürfen elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. „Es gibt beinahe keine Obergrenze für Mietsteigerungen nach einer Modernisierung“, erklärt Frau Renate Tamm, Geschäftsführerin der Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Niederlassungen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg. Die Folgen sind weitreichend: „Wird, beispielsweise aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus bei der energetischen Modernisierung aus dem Vollen geschöpft – mit Dämmung, neuer Heizungsanlage und neuen Fenstern, kann dies schnell zu deutlichen Mieterhöhungen führen“, berichtet Tamm. Modernisierungskosten von 20.000 Euro rechtfertigen zum Beispiel bereits eine Mieterhöhung von 183,33 Euro im Monat, bei Investitionen von 40.000 Euro darf die Miete entsprechend um 366,66 Euro erhöht werden.

„Die mediale Debatte zeigt, dass dem Mieter nicht unbedingt geholfen ist, wenn er nun an den Heizkosten spart – sich aber andererseits die Grundmiete nicht mehr leisten kann. Die Sinnhaftigkeit einer energetischen Sanierung ist immer eine Entscheidung mit Fingerspitzengefühl.“ so Tamm.

Jedoch:

Nicht umlagefähig sind häufig in den Sanierungsmaßnahmen inkludierte Instandhaltungskosten für Arbeiten, die ohnehin notwendig geworden wären. Diese muss der Mieter nicht zahlen. Als Beispiel kann hier die Hausfassade dienen: Soll diese energetisch modernisiert werden, zählen 30 Prozent der Kosten pauschal zur Instandhaltung. Auch Kosten für die Beseitigung von Schäden oder Reparaturen sind immer Vermietersache. Außerdem darf der Vermieter keine Finanzierungskosten auf seine Mieter umlegen; also etwa Zinsen, die entstehen, wenn er für die Modernisierung einen Kredit aufnimmt.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

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Wer haftet beim Baumsturz?

Bei einem Baumsturz haftet nicht immer der Besitzer!

Sturmschäden sind höhere Gewalt. Stürzt ein Baum bei einem Unwetter auf das Nachbargrundstück, muss der Besitzer nicht unbedingt für Schäden bezahlen – denn war es ein gesunder Baum und hat der Besitzer ihn regelmäßig auf Schäden kontrolliert, handelt es sich somit um einen Fall von höherer Gewalt. Daher muss -je nach Police- die Versicherung des Nachbarn den Schaden übernehmen. Ist das eigene Haus jedoch nicht ausreichend versichert, bleibt man gegebenenfalls auf dem Schaden sitzen.

Allerdings ist der Baumbesitzer haftbar, wenn der Baum morsch, krank oder schwach war. Es gibt zwar kein höchstrichterliches Urteil zum Sachverhalt, aber die Rechtsprechung geht davon aus, dass man Bäume zweimal im Jahr, einmal mit Laub und einmal ohne, kontrollieren muss. Drohen Äste abzubrechen oder ist das Wurzelwerk nicht mehr tragfähig, muss der Besitzer handeln – und einem Schaden durch einen Sturm oder einem Unwetter so verbeugen.

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BGH: „Fiktive Kosten“ in der Nebenkostenabrechnung sind zulässig!

BGH: „Fiktive Kosten“ in der Nebenkostenabrechnung sind zulässig!

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Vermietern bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. Für Eigenleistungen oder Leistungen durch eigene Angestellte dürfen sie in die Betriebskostenabrechnung die Kosten einrechnen, die ihnen eine externe Firma in Rechnung gestellt hätte. Laut Betriebskostenverordnung sei dies zulässig, um den Vermietern die Betriebskostenabrechnung zu erleichtern. Der Vermieter habe im vorliegenden Fall die abgerechneten Tätigkeiten auch ausreichend dokumentiert und für die Höhe der Kosten ein Angebot einer außen stehenden Firma eingeholt. Im Streitfall hatte der Vermieter Hausmeisterarbeiten und die Gartenpflege durch eigenes Personal erledigen lassen. In der Betriebskostenabrechnung bezifferte der Vermieter die entsprechenden Posten nicht nach den tatsächlichen eigenen Lohnkosten, sondern nach den „fiktiven Kosten eines Drittunternehmens“. Wie nun der BGH entschied, müssen die Mieter dies akzeptieren.

(Az: VIII ZR 41/12)

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BGH: Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben!

BGH urteilt: Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben!

Geht es um energetische Modernisierungen, entscheidet ganz allein der Vermieter, ob, wann und was im Haus oder in der Wohnung saniert wird. Entscheidend sind hierbei einzig die finanziellen Interessen des Vermieters. Dieser ist weder zur Modernisierung der Mietsache verpflichtet, noch müsse er die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung geben, auch dann nicht, wenn die Mieter die Kostenübernahme erklären. Das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt und Umfang etwaiger Investitionen selbst zu bestimmen sei legitim.

(BGH VIII ZR 10/11)

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BGH: Keine Mietminderung wegen hoher Heizkosten!

BGH unteilt: Keine Mietminderung wegen hoher Heizkosten!

Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet. Weiterführend berechtigt die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage den Mieter nicht zur Mietminderung – wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem, bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage – wie im diskutierten Fall – dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.
(BGH XII ZR 80/12)

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Downloadbereich aktualisiert!

Unser Ziel: größtmögliche Transparenz!

Neben mieterrelevanten Dokumenten, wie:

Mieter Selbstauskunft, Vermieterbescheinigung, Wohnungsübergabeprotokoll, Zusatz zu unseren Mietverträgen: Merkblatt Schimmel, SEPA Lastschriftmandat

haben wir zur Abbildung größtmöglicher Transparenz in unseren Prozessen nun auch Eigentümer-, bzw. WEG-relevante Dokumente, wie unseren Verwaltervertrag Hausverwaltung sowie den Verwaltervertrag Mietverwaltung als herunterladbares Musterdokument zugänglich gemacht.

„Kunden und Interessenten erhalten so wertvolle Einblicke in unsere Dienstleistungen und Arbeitsweisen, können die Informationen bereits bei der Verwaltervorauswahl berücksichtigen und kaufen eben nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack“. In Verbindung mit unserer „Geld zurück Garantie“ sind wir der Meinung, ein herausragendes und hochattraktives Angebot für unsere Kunden geschaffen zu haben.“, so Renate Tamm, Geschäftsführerin der Unternehmung.

Für Rückfragen zu den Dokumenten und Dienstleistungen steht Ihnen unser engagiertes Team gern zur Verfügung!

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Neue Homepage – frischer Wind!

Neue Website online!

Ab sofort hat die Website der Tamm Immobilienverwaltung ein neues Gesicht und präsentiert sich modern, informativ und kundenorientiert. In einer umfangreichen Verjüngungskur hat die Homepage www.tammgmbh.com nicht nur ein schickes Design, sondern auch einen komplett neuen Inhalt erhalten.

Tamm Immobilienverwaltung Website mit neuem Design.

„Ansprechende Bilder und eine große Foto-Slideshow sollen den Interessenten sofort in den Bann ziehen. Nur wenn der erste Eindruck passt, bleibt der Nutzer auch auf der Webseite“, erklärt Renate Tamm, Geschäftsführerin der Firma. Über Infoboxen gelangt der Besucher von der Startseite aus direkt auf die für ihn interessanten Seiten. Auch Struktur und Inhalt der Seite wurden komplett erneuert. Durch das übersichtliche Menü sowie vorgehaltene Downloads erhalten die Besucher und Interessenten einen Einblick in die verschiedenen Menüpunkte, können sich schnell orientieren und informieren.

Über die Tamm Immobilienverwaltung:

Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine, Braunschweig, Leipzig und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.


Kundenstimmen

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