Mietvertrag vorzeitig kündigen: Welche Möglichkeiten hat der Mieter?

Mietvertrag vorzeitig kündigen: Welche Möglichkeiten hat der Mieter?


Mit Abschluss eines Mietvertrages geht man als Mieter immer eine vertragliche Bindung für eine bestimmte Dauer ein.

Hierbei ist es egal, ob man einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, für eine bestimmte Dauer auf sein ordentliches Kündigungsrecht vertraglich verzichtet hat, oder einfach nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten muss – vor Ablauf der Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag „herauszukommen“ ist schwierig.

Kann man als Mieter etwas unternehmen, um „vorzeitig“- also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist  aus einem Mietverhältnis  entlassen zu werden?

 

  1. Die harte Wahrheit: Vorzeitig kündigen ist nicht möglich.

Verträge sind prinzipiell einzuhalten und damit auch die darin vereinbarten „Vertragslaufzeiten“. Hat man sich daher z.B. in einem Zeitmietvertrag wirksam verpflichtet, die Mietsache für eine bestimmte Dauer anzumieten, oder für einen gewissen Zeitraum vertraglich auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, muss man sich grundsätzlich auch daran festhalten lassen. Ist der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Beispiele für mögliche Ausnahmefälle:

  • Der abgeschlossene Zeitmietvertrag ist unwirksam z.B. wegen mangelnder Schriftform bei Vertragsschluss;
  • Der formularmäßig vereinbarte Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht geht über einen Zeitraum von 4 Jahren hinaus (BGH: Urteil vom 06.04.2005, Az: VIII ZR 27/04);
  • Es besteht ein Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, …

 

  1. Einen „guten“ Nachmieter finden (und dem Vermieter vorstellen)

Eine weitere potentielle Möglichkeit vor Ablauf des Mietverhältnisses aus dem Vertrag entlassen zu werden, ist die Stellung eines Nachmieters, welcher in das bestehende Vertragsverhältnis einzutreten bereit ist und der vom Vermieter akzeptiert wird.

Wichtig: Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (Nachmieterklausel) muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen, einen Nachmieter in den Mietvertrag aufzunehmen und den Vormieter zu entlassen.

 

  1. Einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen

Sollte der Vermieter ebenfalls an einer vorzeitigen Vertragsauflösung interessiert sein, kann man natürlich jederzeit das Mietverhältnis auch einvernehmlich mittels eines Aufhebungsvertrags beenden.

Wichtig: Als Mieter hat man keinen einseitigen Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.

 

  1. Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten

Diese Möglichkeit bleibt dem Mieter fast immer gegeben, da der Vermieter die Untervermietung i.d.R. nur dann verbieten kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegeben ist, z.B. bei einer Nutzungsänderung der Mietsache im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages durch den Untermieter (OLG Köln: Urteil vom 12.04.1996, Az: 20 U 166/95).

Wichtig: Der Mieter braucht zur Untervermietung prinzipiell die Erlaubnis des Vermieters.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt ergänzend die Vorschrift des § 553 BGB. Hier kann der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses auf die Untervermietung von Teilen seiner Wohnung von seinem Vermieter die Erlaubnis verlangen, es sei denn in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder dem Vermieter kann die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht oder nicht ohne Zahlung eines Untermietzuschlages zugemutet werden. (Mehr zum Thema Untervermietung hier)

 

  1. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB besteht für den Mieter nur bei tatsächlichem Vorliegen von Gründen, die eine solche fristlose Kündigung auch rechtfertigen. Denn das Gesetz schreibt hierfür u.a. vor, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beidseitigen Interessen der Vertragsparteien ein Abwarten bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder der sonstigen Vertragsbeendigung für einen Vertragspartner nicht zumutbar sein darf.

Beispiele für außerordentliche Kündigungsgründe:

  • Dem Mieter wird der vertragliche Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
  • Starker Schimmelpilzbefall in den Mieträumen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigen(LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az: 13/23 S 359/00);
  • Bedrohung des Mieters durch den Vermieter oder ihm nahestehende Personen (LG Hannover, Urteil vom 14.03.2000, Az: 18 S 665/99);

Fazit

Eine vorzeitige „Entlassung“ aus dem Mietvertrag entspricht nicht der Regel und ist daher auch nicht so einfach durchzusetzen. Ein Rechtsanspruch hierauf ist in den allermeisten Fällen nicht gegeben und man sollte daher als Mieter auf die „Kulanz“ des Vermieters bauen, um mit diesem gemeinsam eine Lösung zu suchen.


Untervermietung: Zuschlag gerechtfertigt?

Häufig stellt sich bei dem Wunsch einer Untervermietung die Frage, ob der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Nach dem Gesetz hängt dies davon ab, ob dem Vermieter die Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.


Es muss also zunächst geklärt werden, wann dem Vermieter eine Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist. Hierzu werden von den Gerichten drei Auffassungen vertreten.

Die derzeit überwiegende Rechtsprechung meint: Wenn nicht mehr Personen als vorher die Wohnung bewohnen, dann sei kein Zuschlag berechtigt.

Die zweite Meinung unter den Gerichten besagt: Wenn eine übermäßige Abnutzung (bspw. durch höhere Personenzahl) der Wohnung und /oder erhöhte Betriebskosten durch den/die Untermieter nicht entstehen, dann sei ebenfalls gar kein Zuschlag berechtigt.

Die dritte Meinung lautet: Bei einer echten Untervermietung an Dritte – die also keine Lebenspartner, Lebensgefährten, Kinder in einem gemeinsamen Haushalt sind – liege grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vor und er dürfe einen Untermietzuschlag verlangen. Es geht nach dieser dritten Meinung dann nur noch um die angemessene Höhe des Untermietzuschlages.

Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin hatte 2016 gemeint, ein Vermieter könne von seinem Mieter einen Untermietzuschlag von bis zu 25% der vereinbarten Untermiete verlangen. Andere Quellen taxieren zwischen 20 und 25% oder einer Erhöhung der Gesamtkaltmiete bis zu 15%. Festzuhalten bleibt, dass es sicherlich immer eine Einzelfallentscheidung ist.


Kostenloser Maklerservice: inklusive!

Wussten Sie eigentlich, wie entspannt Vermietung sein kann?


Für unsere Verwaltungskunden ist der Vermietungsservice inklusive!

Bedeutet: kein Kleingedrucktes, keine versteckten Kosten. Wir inserieren, selektieren und begleiten Ihren Mieter von der Wohnungsbesichtigung bis in den Verwaltungsalltag.

Ihre Vorteile: keine Extrakosten, kein Aufwand. Ihr Mieter hat einen festen Ansprechpartner für alle Belange.

Sprechen Sie uns gern an!

 


BGH: Schaden bei Auszug? Vermieter kann sofort regulieren!

Wird die Wohnung nicht im einwandfreien Zustand übergeben, kann das für Mieter jetzt noch teurer werden als bisher. Vermieter müssen ihnen nun keine Frist mehr gewähren, um Schäden beseitigen zu können. (LINK)

Bislang galt es als üblich, dem ausziehenden Mieter eine „angemessene Nachfrist“ für die Beseitigung von, während der Mietzeit entstandener Mängeln zu gewähren.

Der Mietvertrag lief zwar innerhalb der Nachfrist nicht einfach weiter, dem Vermieter stand für die Zeit jedoch ein Schadenersatz in Höhe des Mietzinses zu – dafür konnte der scheidende Mieter jedoch die Arbeiten ggfs. kostengünstig selbst erledigen.

Hierbei gilt es weiterhin zu differenzieren: Normale Abnutzung oder echter Schaden?

Vermieter dürfen nun sofort Schadensersatz verlangen. Ohne jegliche Schonfrist. Das heißt, der Vermieter selbst behebt den Schaden – zumeist eben mit professionellen Handwerkern. Die Kosten muss der alte Mieter übernehmen, wenn er den Schaden verursacht hat.

„Hier hat der BGH nun das allgemein gängige Schadensersatzprinzip auf Mietsachen übertragen! Wie bei einem Auffahrunfall beispielsweise kann kann sich der Geschädigte nun entscheiden, wie er den Schaden beheben lassen will.“, so Jan Michael Tamm.

In der Konsequenz könnte dies bedeuten, dass Mieter im Zweifel – quasi als Vorsichtsmaßnahme – noch eher selbst Mängel in der Wohnung beheben, bevor sie sie am Übergabetag übergeben.

Wir empfehlen ganz klar,

  • bereits während der Mietzeit ab und zu in das Übergabeprotokoll vom Einzugstag zu schauen,
  • Schäden rechtzeitig der Haftpflichtversicherung zu melden,
  • bei Bedarf auch die Meinung des Vermieters einzuholen und
  • gegebenenfalls eine Vorabbesichtigung durchzuführen,

um so am Stichtag Eskalationen zu verhindern oder die Chance abzugeben, die Arbeiten kostengünstig selbst erledigen zu können.


Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?

In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.

  • Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
  • Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
  • Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.

Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.

  • Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
  • Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.

Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)

Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:

  • Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
  • Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
  • Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.

Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.


Kundenstimmen

Erfahrungen & Bewertungen zu Tamm GmbH & Co. KG