Untervermietung: Zuschlag gerechtfertigt?

Untervermietung: Zuschlag gerechtfertigt?

Häufig stellt sich bei dem Wunsch einer Untervermietung die Frage, ob der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Nach dem Gesetz hängt dies davon ab, ob dem Vermieter die Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.


Es muss also zunächst geklärt werden, wann dem Vermieter eine Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist. Hierzu werden von den Gerichten drei Auffassungen vertreten.

Die derzeit überwiegende Rechtsprechung meint: Wenn nicht mehr Personen als vorher die Wohnung bewohnen, dann sei kein Zuschlag berechtigt.

Die zweite Meinung unter den Gerichten besagt: Wenn eine übermäßige Abnutzung (bspw. durch höhere Personenzahl) der Wohnung und /oder erhöhte Betriebskosten durch den/die Untermieter nicht entstehen, dann sei ebenfalls gar kein Zuschlag berechtigt.

Die dritte Meinung lautet: Bei einer echten Untervermietung an Dritte – die also keine Lebenspartner, Lebensgefährten, Kinder in einem gemeinsamen Haushalt sind – liege grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vor und er dürfe einen Untermietzuschlag verlangen. Es geht nach dieser dritten Meinung dann nur noch um die angemessene Höhe des Untermietzuschlages.

Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin hatte 2016 gemeint, ein Vermieter könne von seinem Mieter einen Untermietzuschlag von bis zu 25% der vereinbarten Untermiete verlangen. Andere Quellen taxieren zwischen 20 und 25% oder einer Erhöhung der Gesamtkaltmiete bis zu 15%. Festzuhalten bleibt, dass es sicherlich immer eine Einzelfallentscheidung ist.


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BGH: Schaden bei Auszug? Vermieter kann sofort regulieren!

Wird die Wohnung nicht im einwandfreien Zustand übergeben, kann das für Mieter jetzt noch teurer werden als bisher. Vermieter müssen ihnen nun keine Frist mehr gewähren, um Schäden beseitigen zu können. (LINK)

Bislang galt es als üblich, dem ausziehenden Mieter eine „angemessene Nachfrist“ für die Beseitigung von, während der Mietzeit entstandener Mängeln zu gewähren.

Der Mietvertrag lief zwar innerhalb der Nachfrist nicht einfach weiter, dem Vermieter stand für die Zeit jedoch ein Schadenersatz in Höhe des Mietzinses zu – dafür konnte der scheidende Mieter jedoch die Arbeiten ggfs. kostengünstig selbst erledigen.

Hierbei gilt es weiterhin zu differenzieren: Normale Abnutzung oder echter Schaden?

Vermieter dürfen nun sofort Schadensersatz verlangen. Ohne jegliche Schonfrist. Das heißt, der Vermieter selbst behebt den Schaden – zumeist eben mit professionellen Handwerkern. Die Kosten muss der alte Mieter übernehmen, wenn er den Schaden verursacht hat.

„Hier hat der BGH nun das allgemein gängige Schadensersatzprinzip auf Mietsachen übertragen! Wie bei einem Auffahrunfall beispielsweise kann kann sich der Geschädigte nun entscheiden, wie er den Schaden beheben lassen will.“, so Jan Michael Tamm.

In der Konsequenz könnte dies bedeuten, dass Mieter im Zweifel – quasi als Vorsichtsmaßnahme – noch eher selbst Mängel in der Wohnung beheben, bevor sie sie am Übergabetag übergeben.

Wir empfehlen ganz klar,

  • bereits während der Mietzeit ab und zu in das Übergabeprotokoll vom Einzugstag zu schauen,
  • Schäden rechtzeitig der Haftpflichtversicherung zu melden,
  • bei Bedarf auch die Meinung des Vermieters einzuholen und
  • gegebenenfalls eine Vorabbesichtigung durchzuführen,

um so am Stichtag Eskalationen zu verhindern oder die Chance abzugeben, die Arbeiten kostengünstig selbst erledigen zu können.


Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?

In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.

  • Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
  • Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
  • Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.

Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.

  • Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
  • Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.

Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)

Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:

  • Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
  • Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
  • Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.

Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.


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