Mietvertrag vorzeitig kündigen: Welche Möglichkeiten hat der Mieter?

Mietvertrag vorzeitig kündigen: Welche Möglichkeiten hat der Mieter?


Mit Abschluss eines Mietvertrages geht man als Mieter immer eine vertragliche Bindung für eine bestimmte Dauer ein.

Hierbei ist es egal, ob man einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, für eine bestimmte Dauer auf sein ordentliches Kündigungsrecht vertraglich verzichtet hat, oder einfach nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten muss – vor Ablauf der Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag „herauszukommen“ ist schwierig.

Kann man als Mieter etwas unternehmen, um „vorzeitig“- also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist  aus einem Mietverhältnis  entlassen zu werden?

 

  1. Die harte Wahrheit: Vorzeitig kündigen ist nicht möglich.

Verträge sind prinzipiell einzuhalten und damit auch die darin vereinbarten „Vertragslaufzeiten“. Hat man sich daher z.B. in einem Zeitmietvertrag wirksam verpflichtet, die Mietsache für eine bestimmte Dauer anzumieten, oder für einen gewissen Zeitraum vertraglich auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, muss man sich grundsätzlich auch daran festhalten lassen. Ist der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Beispiele für mögliche Ausnahmefälle:

  • Der abgeschlossene Zeitmietvertrag ist unwirksam z.B. wegen mangelnder Schriftform bei Vertragsschluss;
  • Der formularmäßig vereinbarte Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht geht über einen Zeitraum von 4 Jahren hinaus (BGH: Urteil vom 06.04.2005, Az: VIII ZR 27/04);
  • Es besteht ein Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, …

 

  1. Einen „guten“ Nachmieter finden (und dem Vermieter vorstellen)

Eine weitere potentielle Möglichkeit vor Ablauf des Mietverhältnisses aus dem Vertrag entlassen zu werden, ist die Stellung eines Nachmieters, welcher in das bestehende Vertragsverhältnis einzutreten bereit ist und der vom Vermieter akzeptiert wird.

Wichtig: Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (Nachmieterklausel) muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen, einen Nachmieter in den Mietvertrag aufzunehmen und den Vormieter zu entlassen.

 

  1. Einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen

Sollte der Vermieter ebenfalls an einer vorzeitigen Vertragsauflösung interessiert sein, kann man natürlich jederzeit das Mietverhältnis auch einvernehmlich mittels eines Aufhebungsvertrags beenden.

Wichtig: Als Mieter hat man keinen einseitigen Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.

 

  1. Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten

Diese Möglichkeit bleibt dem Mieter fast immer gegeben, da der Vermieter die Untervermietung i.d.R. nur dann verbieten kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegeben ist, z.B. bei einer Nutzungsänderung der Mietsache im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages durch den Untermieter (OLG Köln: Urteil vom 12.04.1996, Az: 20 U 166/95).

Wichtig: Der Mieter braucht zur Untervermietung prinzipiell die Erlaubnis des Vermieters.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt ergänzend die Vorschrift des § 553 BGB. Hier kann der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses auf die Untervermietung von Teilen seiner Wohnung von seinem Vermieter die Erlaubnis verlangen, es sei denn in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder dem Vermieter kann die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht oder nicht ohne Zahlung eines Untermietzuschlages zugemutet werden. (Mehr zum Thema Untervermietung hier)

 

  1. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB besteht für den Mieter nur bei tatsächlichem Vorliegen von Gründen, die eine solche fristlose Kündigung auch rechtfertigen. Denn das Gesetz schreibt hierfür u.a. vor, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beidseitigen Interessen der Vertragsparteien ein Abwarten bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder der sonstigen Vertragsbeendigung für einen Vertragspartner nicht zumutbar sein darf.

Beispiele für außerordentliche Kündigungsgründe:

  • Dem Mieter wird der vertragliche Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
  • Starker Schimmelpilzbefall in den Mieträumen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigen(LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az: 13/23 S 359/00);
  • Bedrohung des Mieters durch den Vermieter oder ihm nahestehende Personen (LG Hannover, Urteil vom 14.03.2000, Az: 18 S 665/99);

Fazit

Eine vorzeitige „Entlassung“ aus dem Mietvertrag entspricht nicht der Regel und ist daher auch nicht so einfach durchzusetzen. Ein Rechtsanspruch hierauf ist in den allermeisten Fällen nicht gegeben und man sollte daher als Mieter auf die „Kulanz“ des Vermieters bauen, um mit diesem gemeinsam eine Lösung zu suchen.


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