Category Archives: Recht

Untervermietung: Zuschlag gerechtfertigt?

Häufig stellt sich bei dem Wunsch einer Untervermietung die Frage, ob der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Nach dem Gesetz hängt dies davon ab, ob dem Vermieter die Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.


Es muss also zunächst geklärt werden, wann dem Vermieter eine Untermieterlaubnis ohne Zuschlag nicht zumutbar ist. Hierzu werden von den Gerichten drei Auffassungen vertreten.

Die derzeit überwiegende Rechtsprechung meint: Wenn nicht mehr Personen als vorher die Wohnung bewohnen, dann sei kein Zuschlag berechtigt.

Die zweite Meinung unter den Gerichten besagt: Wenn eine übermäßige Abnutzung (bspw. durch höhere Personenzahl) der Wohnung und /oder erhöhte Betriebskosten durch den/die Untermieter nicht entstehen, dann sei ebenfalls gar kein Zuschlag berechtigt.

Die dritte Meinung lautet: Bei einer echten Untervermietung an Dritte – die also keine Lebenspartner, Lebensgefährten, Kinder in einem gemeinsamen Haushalt sind – liege grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vor und er dürfe einen Untermietzuschlag verlangen. Es geht nach dieser dritten Meinung dann nur noch um die angemessene Höhe des Untermietzuschlages.

Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin hatte 2016 gemeint, ein Vermieter könne von seinem Mieter einen Untermietzuschlag von bis zu 25% der vereinbarten Untermiete verlangen. Andere Quellen taxieren zwischen 20 und 25% oder einer Erhöhung der Gesamtkaltmiete bis zu 15%. Festzuhalten bleibt, dass es sicherlich immer eine Einzelfallentscheidung ist.


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Unrenovierte Wohnung übernommen?

Category : Recht

Vermietertip:

Auf adäquate Kompensation achten!

Wohnung bei Übergabe an den neuen Mieter unrenoviert? Es besteht ggfs. keine Renovierungspflicht!

Übernimmt ein Mieter eine unrenovierte Wohnung, dann ist die Überwälzung der Renovierung, der Schönheitsreparaturen, meist unwirksam. Ändert sich daran etwas, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung geschlossen hat, wonach er als Nachmieter die Renovierungsarbeiten übernimmt?

Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert

Ein Mieter hatte vor Mietvertragsabschluss mit der vorherigen Mieterin eine Vereinbarung geschlossen. Er hatte Gegenstände von ihr übernommen, ihr dafür einen Betrag gezahlt und sich verpflichtet, erforderliche Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Dann schloss er den Mietvertrag über die Wohnung, die ihm in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben wurde. In dem von der Klägerin verwendeten Formularmietvertrag hieß es, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind.

Mieter führte vor Rückgabe der Wohnung Renovierung aus

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin war aber nicht zufrieden, hielt die Arbeiten für mangelhaft und ließ einen Malerbetrieb Arbeiten ausführen. Dann verlangte sie vom Mieter Ersatz der Malerkosten von 799,89 €.

Renovierungsverpflichtung unwirksam?

Das Landgericht Lüneburg gab der Vermieterin Recht. Das Landgericht meinte, wegen der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin sei der Mieter so zu behandeln, als habe ihm die Vermieterin die Wohnung im renovierten Zustand übergeben.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Anders entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16):

Wird bei Beginn des Mietvertrags eine unrenovierte Wohnung übernommen, dann ist die Überwälzung der Renovierung, der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn keine angemessene Gegenleistung des Vermieters gewährt wird. Daran ändert sich nichts, wenn der Mieter mit dem vorherigen Mieter eine Vereinbarung geschlossen hat, wonach die Renovierungsarbeiten übernommen werden.

Quelle: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr.138/2018 vom 22.8.2018


BGH: Schaden bei Auszug? Vermieter kann sofort regulieren!

Wird die Wohnung nicht im einwandfreien Zustand übergeben, kann das für Mieter jetzt noch teurer werden als bisher. Vermieter müssen ihnen nun keine Frist mehr gewähren, um Schäden beseitigen zu können. (LINK)

Bislang galt es als üblich, dem ausziehenden Mieter eine „angemessene Nachfrist“ für die Beseitigung von, während der Mietzeit entstandener Mängeln zu gewähren.

Der Mietvertrag lief zwar innerhalb der Nachfrist nicht einfach weiter, dem Vermieter stand für die Zeit jedoch ein Schadenersatz in Höhe des Mietzinses zu – dafür konnte der scheidende Mieter jedoch die Arbeiten ggfs. kostengünstig selbst erledigen.

Hierbei gilt es weiterhin zu differenzieren: Normale Abnutzung oder echter Schaden?

Vermieter dürfen nun sofort Schadensersatz verlangen. Ohne jegliche Schonfrist. Das heißt, der Vermieter selbst behebt den Schaden – zumeist eben mit professionellen Handwerkern. Die Kosten muss der alte Mieter übernehmen, wenn er den Schaden verursacht hat.

„Hier hat der BGH nun das allgemein gängige Schadensersatzprinzip auf Mietsachen übertragen! Wie bei einem Auffahrunfall beispielsweise kann kann sich der Geschädigte nun entscheiden, wie er den Schaden beheben lassen will.“, so Jan Michael Tamm.

In der Konsequenz könnte dies bedeuten, dass Mieter im Zweifel – quasi als Vorsichtsmaßnahme – noch eher selbst Mängel in der Wohnung beheben, bevor sie sie am Übergabetag übergeben.

Wir empfehlen ganz klar,

  • bereits während der Mietzeit ab und zu in das Übergabeprotokoll vom Einzugstag zu schauen,
  • Schäden rechtzeitig der Haftpflichtversicherung zu melden,
  • bei Bedarf auch die Meinung des Vermieters einzuholen und
  • gegebenenfalls eine Vorabbesichtigung durchzuführen,

um so am Stichtag Eskalationen zu verhindern oder die Chance abzugeben, die Arbeiten kostengünstig selbst erledigen zu können.


Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?

In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.

  • Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
  • Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
  • Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.

Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.

  • Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
  • Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.

Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)

Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:

  • Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
  • Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
  • Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.

Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.


BGH: Vermieter darf Renovierungskosten bei Modernisierung umlegen

Ein Vermieter darf die Kosten für Renovierungsarbeiten bei Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch veröffentlichen Urteil entschieden.

Umlagefähig seien auch solche Renovierungskosten, die nicht durch die Arbeit eines beauftragten Handwerkers, sondern dadurch entstanden sind, dass der Mieter solche Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Im konkreten Fall hatte die Wohnungsbaugesellschaft (WBG) Görlitz im Januar 2007 den Mietern eines Mehrfamilienhauses schriftlich den Einbau von Wasserzählern angekündigt. Darauf stützte die WBG eine Mieterhöhung um 2,28 Euro monatlich. Die beklagten Wohnungsmieter wollten aber den Zähler-Einbau erst dulden, wenn die WBG einen Vorschuss für die dadurch nötige Neutapezierung ihrer Küche zahle.

Die WBG zahlte zwar den Vorschuss, meinte aber, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele. Deswegen werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen. Nach Einbau des Wasserzählers legte die WBG die Gesamtkosten um: Es ergab sich daraus ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 Euro.

Die Mieter weigerten sich dann 24 Monate lang, den auf den Tapezierungskosten-Vorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 Euro zu zahlen. Dagegen klagte die WBG auf Zahlung von jeweils 31,68 Euro nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten. In letzter Instanz bekam die WBG nun recht.

(Az: VIII ZR 173/10)


BGH: Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen.  Eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.

Der Mieter weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten. Er führte an, dass die Jahresabrechnung durch die Eigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Erstellung seiner Nebenkostenabrechnung nicht genehmigt gewesen sei, sodass diese nicht als Grundlage herangezogen werden könne.

Entscheidung des BGH: Betriebskostenabrechnung möglich

Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt.

Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung beschlossen haben.

Die Frage des laufenden Entstehens sowie des Anfallens der Betriebskosten ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

(BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16)


Schriftliche Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft?

Kommunizieren Vermieter und Mieter  schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich ggf. die Frage, ob dies als Fernabsatzgeschäft bewertet werden kann, dass der Mieter widerrufen könnte. Das Landgericht Berlin urteilt uneinheitlich, sodass der BGH hierzu Rechtssicherheit schaffen muss.

Kürzlich urteilten zwei Zivilkammern des Landgerichts (LG) Berlin zu dieser Frage. In beiden Fällen verloren die Mieter den Prozess. Darüber, ob die Verbraucherschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung überhaupt anzuwenden sind, waren die beiden Kammern aber unterschiedlicher Ansicht. Die Frage könnte zur endgültigen Klärung bald vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landen.

Im Fall der Zivilkammer 63 hatte der Vermieter den Mieter per Brief um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Der Mieter kam der Bitte zunächst nach, widerrief jedoch kurz darauf schriftlich seine Erklärung. Bei den Willenserklärungen betreffend das Mieterhöhungsverlangen handele es sich um ein Fernabsatzgeschäft, zu dessen Widerruf er berechtigt sei. Die sich aus der Erhöhung ergebende Differenz zahlte er rückwirkend beziehungsweise ab März 2016 nur noch unter Vorbehalt.

Die Kammer ging davon aus, dass die Verbraucherschutzvorschriften des BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar seien, und zwar auch, soweit es um Erklärungen gehe, mittels derer ein bereits bestehender Mietvertrag geändert werden solle.

Im vorliegenden Fall seien aber nicht alle Voraussetzungen für einen wirksamen Widerruf erfüllt. Das Landgericht hat zur Klärung der strittigen Frage, ob die Verbraucherschutzvorschriften auch auf eine Mieterhöhung anwendbar sind, die Revision zum BGH zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 10.3.2017, 63 S 248/16)

18. Zivilkammer: Verbraucherschutz gilt nicht für bestehende Mietverträge

Auch im anderen Fall hatte der Mieter einem per Brief übermittelten Mieterhöhungsverlangen zunächst zugestimmt, die Zustimmung aber widerrufen.

Diese Kammer ist aber anders als die Zivilkammer 63 der Auffassung, dass entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die allgemeinen Vorschriften über den Verbraucherschutz nicht für bestehende Mietverträge gelten würden, sondern nur für den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages.

Die Zivilkammer 18 hielt den Widerruf von vornherein nicht für gerechtfertigt, da die Verbraucherschutzvorschriften, die insbesondere auf den Vertrieb von Waren aus dem Internet zugeschnitten seien, nicht anwendbar seien. Aus der Begründung des Gesetzgebers lasse sich herleiten, dass Erklärungen über Mieterhöhungen nicht unter diesen Schutz fallen sollten. Zudem käme es anderenfalls zu widersprüchlichen Folgen aufgrund der mietrechtlichen Sonderbestimmungen. Denn wenn der Mieter nicht zustimme, müsse der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist Klage auf Zustimmung erheben. Habe der Mieter zunächst zugestimmt, widerrufe er jedoch später seine Erklärung, könne jedoch die Klagefrist schon abgelaufen sein. Zudem könne ein Mieter auch stillschweigend durch sein Handeln, insbesondere indem er die geforderte Miete mehrfach zahle, seine Zustimmung zu der Erhöhung zum Ausdruck bringen. Bei einem solchen konkludenten Handeln sei ein wirksamer Widerruf jedoch nicht möglich.

(LG Berlin, Urteil v. 14.9.2016, 18 S 357/15)


Instandhaltung und Reparaturen bei Wohnrecht oder Nießbrauch

Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder Nießbrauchs ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Aussergewöhnliche Reparaturen sind Sache des Eigentümers, welcher auch die Kosten hierfür tragen muss.

Hintergrund: Wohnberechtigter verlangt die Übernahme von umfangreichen Reparaturen

Der Inhaber eines lebenslangen, unentgeltlichen und dinglichen Wohnrechts verlangt vom Eigentümer der Wohnung die Durchführung von umfangreichen Reparaturen.

Stein des Anstoßes ist eine Gastherme, deren Flamme regelmäßig erlischt. Der Wohnberechtigte forderte den Eigentümer vergeblich auf, die Gastherme instandzusetzen.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass die Leiterplatine der Gastherme gänzlich defekt ist und die Therme insgesamt ausgetauscht werden muss.

Entscheidung des AG Saarbrücken: Außergewöhnliche Instandhaltungen oder Reparaturen obliegen stets dem Eigentümer

Der Wohnberechtigte kann vom Eigentümer verlangen, dass dieser die Mängel an der Gastherme beseitigt. Auf das Wohnrecht sind die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechend anwendbar. Gemäß § 1041 BGB muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen – Instandhaltungen und Reparaturen sind aber nur seine Angelegenheit, insofern sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Gewöhnlich sind hierbei alle Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen, also größere Projekte, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Instandsetzung und Erneuerung der Heizungsanlage eines Hauses. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Nießbraucher keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht. (AG Saarbrücken, Urteil v. 25.1.2017, )


Betriebskostenabrechnung bei Mischnutzung

Richtige Verteilung der Betriebskosten bei Mischnutzung

Entstehen durch die Abrechnung der Betriebskosten einer gemischt genutzten Immobilie (Wohnungen und Gewerbe im gleichen Haus) höhere Betriebskosten durch die Gewerbeeinheit, dann muss bei Streitigkeiten der Wohnungsmieter erklären und beweisen, dass diese Belastung nicht hinnehmbar ist, weil sich durch die allgemeine Umlage gewerblich verursachter Betriebskosten auf alle Mieter diese zu sehr verteuern.

Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungsmietern

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter beim Abrechnen der Nebenkosten immer eine Kostentrennung zwischen Wohn- und Gewerbenutzung vornehmen muss, wenn das  Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht, die nicht unerheblich sind.

Entstehende Mehrkosten für Gewerbe müssen „erheblich“ sein

Was bedeutet das? Ein Gericht hat z.B. festgestellt, dass Mieter es nicht hinnehmen müssen, wenn sich durch eine Kostenumlage auf alle Mieter die Betriebskosten der Wohnungsmieter um 3 Prozent erhöhen, weil der Vermieter keine Kostentrennung vorgenommen hat. Innerhalb einzelner Kostenarten wird es jedoch auch für zumutbar gehalten, wenn eine nicht erfolgte Kostentrennung zu einer Mehrbelastung von 5 – 10 Prozent für den Mieter führt.

Grundsteuer für Wohnungen und Gewerbe aufteilen

In der Betriebskostenabrechnung sollte nachvollziehbar dargestellt sein, wie hoch die insgesamt anfallende Grundsteuer ist, welcher Anteil für den gewerblichen Teil eines Hauses herausgerechnet wurde. Ist dies nicht der Fall, dann sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und den Vermieter auffordern, die Grundsteuerbelastung zu korrigieren.

Gewerbe im Haus kann zu höheren Gebäudeversicherungskosten führen

Fragen Sie Ihren Vermieter, ob bei der Betriebskostenabrechnung ein Prämienabzug für das im Haus befindliche Gewerbe – manches Gewerbe führt zu deutlich höheren Versicherungsprämien, die ein Wohnungsmieter nicht bezahlen muss.

Wasserkosten, Müllabfuhr, Hausreinigung – Gewerbemieter können Mehrkosten verursachen

Auch bei diesen Betriebskosten können höhere Kosten durch Läden und Gewerbe entstehen, die dann nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden dürfen.

Heizkosten und Warmwasserkosten

Die durch Gewerbe und Wohnungen entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Regel voneinander getrennt zu erfassen, getrennt umzulegen und dürfen nicht allein nach der Fläche verteilt werden: Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt werden.

Im Mietvertrag ist kein Umlagemaßstab für die Abrechnung von Betriebskosten vereinbart?

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten (Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel), dann sind die kalten Betriebskosten immer nach dem Anteil der Wohnfläche zu berechnen.


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