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BGH: Schaden bei Auszug? Vermieter kann sofort regulieren!

Wird die Wohnung nicht im einwandfreien Zustand übergeben, kann das für Mieter jetzt noch teurer werden als bisher. Vermieter müssen ihnen nun keine Frist mehr gewähren, um Schäden beseitigen zu können. (LINK)

Bislang galt es als üblich, dem ausziehenden Mieter eine „angemessene Nachfrist“ für die Beseitigung von, während der Mietzeit entstandener Mängeln zu gewähren.

Der Mietvertrag lief zwar innerhalb der Nachfrist nicht einfach weiter, dem Vermieter stand für die Zeit jedoch ein Schadenersatz in Höhe des Mietzinses zu – dafür konnte der scheidende Mieter jedoch die Arbeiten ggfs. kostengünstig selbst erledigen.

Hierbei gilt es weiterhin zu differenzieren: Normale Abnutzung oder echter Schaden?

Vermieter dürfen nun sofort Schadensersatz verlangen. Ohne jegliche Schonfrist. Das heißt, der Vermieter selbst behebt den Schaden – zumeist eben mit professionellen Handwerkern. Die Kosten muss der alte Mieter übernehmen, wenn er den Schaden verursacht hat.

„Hier hat der BGH nun das allgemein gängige Schadensersatzprinzip auf Mietsachen übertragen! Wie bei einem Auffahrunfall beispielsweise kann kann sich der Geschädigte nun entscheiden, wie er den Schaden beheben lassen will.“, so Jan Michael Tamm.

In der Konsequenz könnte dies bedeuten, dass Mieter im Zweifel – quasi als Vorsichtsmaßnahme – noch eher selbst Mängel in der Wohnung beheben, bevor sie sie am Übergabetag übergeben.

Wir empfehlen ganz klar,

  • bereits während der Mietzeit ab und zu in das Übergabeprotokoll vom Einzugstag zu schauen,
  • Schäden rechtzeitig der Haftpflichtversicherung zu melden,
  • bei Bedarf auch die Meinung des Vermieters einzuholen und
  • gegebenenfalls eine Vorabbesichtigung durchzuführen,

um so am Stichtag Eskalationen zu verhindern oder die Chance abzugeben, die Arbeiten kostengünstig selbst erledigen zu können.


Minderung der Miete wegen Hellhörigkeit?

Ist eine hellhörige Wohnung mangelhaft und berechtigt somit zur Mietkürzung?

In vielen Mietwohnungen hört man jeden Schritt des Nachbarn oder aus dem Obergeschoß. Bei einer hellhörigen Wohnung stellt sich die Frage, ob der vorhandene und als zu gering empfundene (Tritt-)Schallschutz hingenommen werden muss, oder ob die Mietsache mangelhaft ist. Nur in letzterem Fall stünde dem Mieter dann ein Recht auf Minderung und/oder Mängelbeseitigung zu.

  • Ist vertraglich nichts dazu vereinbart (z.B. Trittschallfreiheit), kommt es für die Beantwortung der Frage maßgeblich darauf an, ob der Schallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden, technischen Normen erfüllt oder nicht.
  • Es ist also ausreichend, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die damals geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten wurden.
  • Auf die heutigen Maßstäbe beim Schallschutz kommt es hingegen nicht an.

Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung ändern sich jedoch dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornimmt oder sogar das Dachgeschoss ausbaut. In diesen Fällen muss er mindestens die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen oder Bauverfahren einhalten. Darüber hinaus ist er nicht zur Gewährung eines erhöhten Schallschutzes verpflichtet.

  • Eine bauliche Änderung ist es aber nicht schon, wenn beispielsweise ein Teppichboden entfernt und durch Parkettboden ersetzt wird.
  • Steigert sich infolge dieser Änderung zwar die Belastung durch Trittschall, werden dabei aber gleichwohl die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Werte oder Bauverfahren eingehalten, begründet eine solche Änderung keinen Mangel der Mietsache.

Mieter, die nun selbst Hand anlegen möchten, um etwa eine Decke abhängen oder eine Wand zusätzlich verkleiden wollen, brauchen hierzu die Erlaubnis des Eigentümers! (Artikel: Mieter-Modernisierung – nur in Absprache und mit Bedacht!)

Vorausgesetzt, die Wohnung weist keinen technischen Mangel auf, können die folgenden Maßnahmen helfen, den Schallschutz individuell zu verbessern:

  • Die Weiterleitung des Körperschalls in Wänden lässt sich nur sehr begrenzt reduzieren. Große Möbelstücke wie ein Kleiderschrank können vor einer Wand mit großer Schallintensität eine Barriere bilden. Allerdings nur so lange, wie der Schrank nicht aus Stabilitätsgründen an der Wand verschraubt wird.
  • Große, glatte Flächen reflektieren den Schall. Gerade in hohen Altbauräumen mit gespachtelten Wänden, Parkett- oder Fliesenfußböden wirkt der Fernseher dreimal lauter. Dreidimensionale Flächen hingegen brechen den Schall, lenken ihn ab und verteilen ihn im Raum. Das schafft man in der Wohnung mit Möbeln: Schrankwände werden von Regalen unterbrochen, kleinteilige Möbel oder Raumteiler stehen den Geräuschen im Weg.
  • Hochflorige Teppiche und großzügige Gardinen schlucken ebenfalls viel Schall. Auch Plissees zeigen gute Wirkung.

Selbst die Kombination einer wohl überlegten Einrichtung und textilen Raumausstattung verringert jedoch nur zum Teil die störenden Geräusche. Daher sollten Wohnungsinteressenten schon bei der Besichtigung auf Auffälligkeiten oder potenzielle Schallbrücken achten. Auch kann man nur beurteilen, wie sehr man an ihrem Leben teilhaben muss, wenn die Nachbarn zum Zeitpunkt der Besichtigung anwesend sind.


BGH: Vermieter darf Renovierungskosten bei Modernisierung umlegen

Ein Vermieter darf die Kosten für Renovierungsarbeiten bei Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch veröffentlichen Urteil entschieden.

Umlagefähig seien auch solche Renovierungskosten, die nicht durch die Arbeit eines beauftragten Handwerkers, sondern dadurch entstanden sind, dass der Mieter solche Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Im konkreten Fall hatte die Wohnungsbaugesellschaft (WBG) Görlitz im Januar 2007 den Mietern eines Mehrfamilienhauses schriftlich den Einbau von Wasserzählern angekündigt. Darauf stützte die WBG eine Mieterhöhung um 2,28 Euro monatlich. Die beklagten Wohnungsmieter wollten aber den Zähler-Einbau erst dulden, wenn die WBG einen Vorschuss für die dadurch nötige Neutapezierung ihrer Küche zahle.

Die WBG zahlte zwar den Vorschuss, meinte aber, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele. Deswegen werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen. Nach Einbau des Wasserzählers legte die WBG die Gesamtkosten um: Es ergab sich daraus ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 Euro.

Die Mieter weigerten sich dann 24 Monate lang, den auf den Tapezierungskosten-Vorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 Euro zu zahlen. Dagegen klagte die WBG auf Zahlung von jeweils 31,68 Euro nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten. In letzter Instanz bekam die WBG nun recht.

(Az: VIII ZR 173/10)


BGH: Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen.  Eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.

Der Mieter weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten. Er führte an, dass die Jahresabrechnung durch die Eigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Erstellung seiner Nebenkostenabrechnung nicht genehmigt gewesen sei, sodass diese nicht als Grundlage herangezogen werden könne.

Entscheidung des BGH: Betriebskostenabrechnung möglich

Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt.

Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung beschlossen haben.

Die Frage des laufenden Entstehens sowie des Anfallens der Betriebskosten ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

(BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16)


Schriftliche Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft?

Kommunizieren Vermieter und Mieter  schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich ggf. die Frage, ob dies als Fernabsatzgeschäft bewertet werden kann, dass der Mieter widerrufen könnte. Das Landgericht Berlin urteilt uneinheitlich, sodass der BGH hierzu Rechtssicherheit schaffen muss.

Kürzlich urteilten zwei Zivilkammern des Landgerichts (LG) Berlin zu dieser Frage. In beiden Fällen verloren die Mieter den Prozess. Darüber, ob die Verbraucherschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung überhaupt anzuwenden sind, waren die beiden Kammern aber unterschiedlicher Ansicht. Die Frage könnte zur endgültigen Klärung bald vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landen.

Im Fall der Zivilkammer 63 hatte der Vermieter den Mieter per Brief um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Der Mieter kam der Bitte zunächst nach, widerrief jedoch kurz darauf schriftlich seine Erklärung. Bei den Willenserklärungen betreffend das Mieterhöhungsverlangen handele es sich um ein Fernabsatzgeschäft, zu dessen Widerruf er berechtigt sei. Die sich aus der Erhöhung ergebende Differenz zahlte er rückwirkend beziehungsweise ab März 2016 nur noch unter Vorbehalt.

Die Kammer ging davon aus, dass die Verbraucherschutzvorschriften des BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar seien, und zwar auch, soweit es um Erklärungen gehe, mittels derer ein bereits bestehender Mietvertrag geändert werden solle.

Im vorliegenden Fall seien aber nicht alle Voraussetzungen für einen wirksamen Widerruf erfüllt. Das Landgericht hat zur Klärung der strittigen Frage, ob die Verbraucherschutzvorschriften auch auf eine Mieterhöhung anwendbar sind, die Revision zum BGH zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 10.3.2017, 63 S 248/16)

18. Zivilkammer: Verbraucherschutz gilt nicht für bestehende Mietverträge

Auch im anderen Fall hatte der Mieter einem per Brief übermittelten Mieterhöhungsverlangen zunächst zugestimmt, die Zustimmung aber widerrufen.

Diese Kammer ist aber anders als die Zivilkammer 63 der Auffassung, dass entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die allgemeinen Vorschriften über den Verbraucherschutz nicht für bestehende Mietverträge gelten würden, sondern nur für den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages.

Die Zivilkammer 18 hielt den Widerruf von vornherein nicht für gerechtfertigt, da die Verbraucherschutzvorschriften, die insbesondere auf den Vertrieb von Waren aus dem Internet zugeschnitten seien, nicht anwendbar seien. Aus der Begründung des Gesetzgebers lasse sich herleiten, dass Erklärungen über Mieterhöhungen nicht unter diesen Schutz fallen sollten. Zudem käme es anderenfalls zu widersprüchlichen Folgen aufgrund der mietrechtlichen Sonderbestimmungen. Denn wenn der Mieter nicht zustimme, müsse der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist Klage auf Zustimmung erheben. Habe der Mieter zunächst zugestimmt, widerrufe er jedoch später seine Erklärung, könne jedoch die Klagefrist schon abgelaufen sein. Zudem könne ein Mieter auch stillschweigend durch sein Handeln, insbesondere indem er die geforderte Miete mehrfach zahle, seine Zustimmung zu der Erhöhung zum Ausdruck bringen. Bei einem solchen konkludenten Handeln sei ein wirksamer Widerruf jedoch nicht möglich.

(LG Berlin, Urteil v. 14.9.2016, 18 S 357/15)


Instandhaltung und Reparaturen bei Wohnrecht oder Nießbrauch

Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder Nießbrauchs ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Aussergewöhnliche Reparaturen sind Sache des Eigentümers, welcher auch die Kosten hierfür tragen muss.

Hintergrund: Wohnberechtigter verlangt die Übernahme von umfangreichen Reparaturen

Der Inhaber eines lebenslangen, unentgeltlichen und dinglichen Wohnrechts verlangt vom Eigentümer der Wohnung die Durchführung von umfangreichen Reparaturen.

Stein des Anstoßes ist eine Gastherme, deren Flamme regelmäßig erlischt. Der Wohnberechtigte forderte den Eigentümer vergeblich auf, die Gastherme instandzusetzen.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass die Leiterplatine der Gastherme gänzlich defekt ist und die Therme insgesamt ausgetauscht werden muss.

Entscheidung des AG Saarbrücken: Außergewöhnliche Instandhaltungen oder Reparaturen obliegen stets dem Eigentümer

Der Wohnberechtigte kann vom Eigentümer verlangen, dass dieser die Mängel an der Gastherme beseitigt. Auf das Wohnrecht sind die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechend anwendbar. Gemäß § 1041 BGB muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen – Instandhaltungen und Reparaturen sind aber nur seine Angelegenheit, insofern sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Gewöhnlich sind hierbei alle Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen, also größere Projekte, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Instandsetzung und Erneuerung der Heizungsanlage eines Hauses. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Nießbraucher keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht. (AG Saarbrücken, Urteil v. 25.1.2017, )


Betriebskostenabrechnung bei Mischnutzung

Richtige Verteilung der Betriebskosten bei Mischnutzung

Entstehen durch die Abrechnung der Betriebskosten einer gemischt genutzten Immobilie (Wohnungen und Gewerbe im gleichen Haus) höhere Betriebskosten durch die Gewerbeeinheit, dann muss bei Streitigkeiten der Wohnungsmieter erklären und beweisen, dass diese Belastung nicht hinnehmbar ist, weil sich durch die allgemeine Umlage gewerblich verursachter Betriebskosten auf alle Mieter diese zu sehr verteuern.

Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungsmietern

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter beim Abrechnen der Nebenkosten immer eine Kostentrennung zwischen Wohn- und Gewerbenutzung vornehmen muss, wenn das  Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht, die nicht unerheblich sind.

Entstehende Mehrkosten für Gewerbe müssen „erheblich“ sein

Was bedeutet das? Ein Gericht hat z.B. festgestellt, dass Mieter es nicht hinnehmen müssen, wenn sich durch eine Kostenumlage auf alle Mieter die Betriebskosten der Wohnungsmieter um 3 Prozent erhöhen, weil der Vermieter keine Kostentrennung vorgenommen hat. Innerhalb einzelner Kostenarten wird es jedoch auch für zumutbar gehalten, wenn eine nicht erfolgte Kostentrennung zu einer Mehrbelastung von 5 – 10 Prozent für den Mieter führt.

Grundsteuer für Wohnungen und Gewerbe aufteilen

In der Betriebskostenabrechnung sollte nachvollziehbar dargestellt sein, wie hoch die insgesamt anfallende Grundsteuer ist, welcher Anteil für den gewerblichen Teil eines Hauses herausgerechnet wurde. Ist dies nicht der Fall, dann sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und den Vermieter auffordern, die Grundsteuerbelastung zu korrigieren.

Gewerbe im Haus kann zu höheren Gebäudeversicherungskosten führen

Fragen Sie Ihren Vermieter, ob bei der Betriebskostenabrechnung ein Prämienabzug für das im Haus befindliche Gewerbe – manches Gewerbe führt zu deutlich höheren Versicherungsprämien, die ein Wohnungsmieter nicht bezahlen muss.

Wasserkosten, Müllabfuhr, Hausreinigung – Gewerbemieter können Mehrkosten verursachen

Auch bei diesen Betriebskosten können höhere Kosten durch Läden und Gewerbe entstehen, die dann nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden dürfen.

Heizkosten und Warmwasserkosten

Die durch Gewerbe und Wohnungen entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Regel voneinander getrennt zu erfassen, getrennt umzulegen und dürfen nicht allein nach der Fläche verteilt werden: Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt werden.

Im Mietvertrag ist kein Umlagemaßstab für die Abrechnung von Betriebskosten vereinbart?

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten (Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel), dann sind die kalten Betriebskosten immer nach dem Anteil der Wohnfläche zu berechnen.


BGH: Kündigungsausschluss bis zu vier Jahre rechtens

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.08.2016 seine Rechtsprechung bestätigt, nach der die Vertragsparteien im Formularmietvertrag auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren verzichten können.

Im konkreten Fall ging es um die Wirksamkeit folgender Klausel: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass diese Formulierung den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB aufgreife. Auch für einen Formularmietvertrag müsse daher die verallgemeinerungsfähige Wertentscheidung des Gesetzgebers berücksichtigt werden.  Die verwendete Kündigungsausschlussklausel halte im Ergebnis einer durchzuführenden Inhaltskontrolle stand.

Ausschlaggebend sei, dass die Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Der Mieter müsse also nicht erst das Ende des Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können. Erst wenn das Kündigungsrecht nach Verstreichen der Vierjahresfrist möglich sein soll, werde die noch zulässige Bindung der Mietvertragsparteien von 4 Jahren überschritten.

Jedes andere Verständnis sei angesichts der klaren und in sich widerspruchsfreien Regelung ausgeschlossen, so dass der Mieter im konkreten Fall noch weiter Miete zu zahlen hatte.

(Az. VIII ZR 23/16)


BFH: Einbauküche muss über zehn Jahre abgeschrieben werden

Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung sind keine Werbungskosten, sondern als Investition über zehn Jahre abzuschreiben.

Hintergrund: Vermieter erneuert Einbauküche

Ein Vermieter hatte in seiner vermieteten Wohnungen die Einbauküche durch ein neueres Modell ersetzen. Die Kosten von 3.000 Euro wollte er als Werbungskosten („Erhaltungsaufwand“) sofort absetzen.

Das Finanzamt ließ aber nur die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle zum sofortigen Abzug zu, ebenso die Kosten für die Elektrogeräte als geringwertige Wirtschaftsgüter. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das Finanzamt hingegen auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren.

Entscheidung: Kosten für Einbauküche nicht sofort abziehbar

Die Aufwendungen für den Austausch einer Einbauküche sind demnach als Investition insgesamt über zehn Jahre abzuschreiben.

Bisher war der BFH im Hinblick auf die in einer Einbauküche verbaute Spüle anderer Auffassung, weil er diese als Gebäudebestandteil angesehen hat. Ebenso hat er dies nach Maßgabe regional unterschiedlicher Verkehrsauffassung auch für den Küchenherd gesehen. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Nun hat der BFH seine Auffassung geändert. Er sieht Spüle und Herd wegen geänderter Ausstattungspraxis nicht mehr als Gebäudebestandteil an. Vielmehr betrachtet der BFH die einzelnen Elemente einer Einbauküche einschließlich Spüle, Herd und aller fest eingebauten elektrischen Geräte nun als einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich zu berücksichtigen.

(BFH, Urteil v. 3.8.2016, IX R 14/15)


AG München: Alle fünf Jahre darf Vermieter Wohnung besichtigen

Category : Recht

Hintergrund: Vermieterin will Wohnung aufgrund gemeldeter Geruchsbelästigung besichtigen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter, eine Besichtigung der Wohnung zu dulden.

Der Mieter lehnte dies ab und bestritt eine von der Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung.

Zuletzt hatte die Vermieterin die Wohnung vor mehr als fünf Jahren besichtigt.

Entscheidung: Alle fünf Jahre darf Vermieter rein

Der Mieter muss eine Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin dulden.

Ein Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters.

Routinekontrollen und Besichtigungen ohne Anlass sind aber weiter unzulässig. Der Vermieter bedarf eines konkreten sachlichen Grundes, der sich auch aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts ergeben kann. So hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Schaden eintreten kann, etwa wenn ein muffiger Geruch auf Schimmelbildung hindeutet. Dies war hier der Fall.

Besichtigung in längeren Abständen entspricht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

Abgesehen davon kann die Vermieterin hier auch deshalb eine Besichtigung verlangen, weil seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen sind. Alle fünf Jahre darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen, weil dies einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.

Ein Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu prüfen, um festzustellen, ob Maßnahmen zur Substanzerhaltung erforderlich sind. Wohnraummietverhältnisse sind auf Dauer angelegt und dauern mitunter mehrere Jahrzehnte. Die Pflicht des Mieters, Mängel anzuzeigen, lässt das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Daher kann ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dies ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf normalerweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei vertragsgemäßem Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten im Mietobjekt erforderlich sind.

Mieter wird nicht beeinträchtigt

Bei einem Fünfjahreszeitraum wird der Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt, zumal die Besichtigung vorher anzukündigen ist. Eine Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem entscheidet sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, nicht danach, ob der Vermieter alle fünf Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann.

Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen, Auswechseln, Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

(AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15)


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